杭州这个城市，不仅拥有着创新型城市的科技实力、旅游型城市的资源禀赋，还背靠着全国民富第一省的强劲购买力，楼市似乎从不缺热度。 当下，站在“后峰会，前亚运”时间节点上的杭州，更是成了不少投资客眼中最新的“炒房之都”。据克而瑞数据统计，截至2020年12月31日，杭州十城区共成交商品房152039套，环比增长12%。同期，杭州十城区商品住宅成交均价为28446元/平方米，环比2019年上涨了13.54%，为近5年甚至10年来最高。然而火爆的楼市之下，高企的房价与仰仗土地出让收入的财政结构，亦使杭州的发展前景暗藏着隐忧。 01 2020杭州楼市数据全面飘红，土地出让金总额超2千亿排全国第二2018年5月，为办理验资手续、冻结资金以获摇号资格，上万杭州人凌晨就开始在西北部郊区多家银行外排队。其间队伍一度长达1公里，途中有人因排队太久晕倒，有人情绪焦躁发生肢体冲突。2020年6月，杭州6万人“抢”西溪公馆900多套房，打破杭州新房摇号纪录，当日由于申请人数太多，开发商不得不包下网吧，24小时不间断审核购房资质。据中国房地产报报道，仅一个杭州，从2018年至2020年上半年，就上演了28场万人摇号抢房的“盛况”。据中指研究院报告，2020年杭州市住宅市场销售总金额达3850亿元，同比增长14.1%；销售面积达1350万平方米，同比增长10.7%；销售价格为28522元/平方米，同比增长3.1%。解析2020年杭州楼市在疫情冲击、频繁管控之下依然热度不减的原因，首要因素就是目前杭州实行严格的新房限价政策，导致不少区域一、二手房价格倒挂明显，从而推动了大量资金充裕的购房者参与到楼盘打新行列中。此外，则是由于杭州城市发展基本面较好，此番疫情期间，杭州市政府领先全国的疫情防控措施，提升了大众对杭州城市价值的认可；再加上2020年是备战亚运的配套集中兑现期，以及史上最宽松的落户新政及人才补贴新政的发布，种种利好因素给2020杭州楼市带来了堪比2016年、2017年的热度。截至目前，杭州市住宅均价仅次于北上广深四座一线城市，以及厦门、三亚两座旅游城市，在全国排名第七。居高不下的楼市热度，也使得杭州成为房企最中意的城市之一。据中指研究院盘点，2020年杭州市土地出让金总额达2574亿元，虽同比去年下滑约7%左右，但仍仅次于上海，排名全国第二。▲2020年全国300城市土地收入排行榜TOP50/中指研究院其实，自2017年土地出让金总额首次突破2千亿元以来，杭州土地出让收入已连续四年保持超2千亿元的高位，并连续2018、2019两个年度土地成交额排名全国第一。杭州卖地收入井喷背后，是作为市场力量的房价与代表政府意志的土地财政之间的特殊互动。02 一般公共预算收入不及卖地收入，杭州土地财政依赖度高自上世纪90年代分税制改革后，地方财政收入的相对不足导致地方政府转向土地经营，以此弥补城市建设的支出，土地出让金收入基本划归地方政府，实践过程中逐渐演变成地方的第二财政，也被外界俗称为“土地财政”。通常而言，一般预算收入具有“吃饭财政”的刚性支出特征，因此地方政府主要依赖于土地出让收入和地方债务开展大规模的城市基础设施建设。而杭州近年来变身“卖地狂魔”的一大重要原因，就是举办2022年亚运会所需的城市建设支出。2022年是杭州亚运之年。为此，当地开展了大规模的体育场馆、道路、地铁建设，这些建设无疑都需要巨额的资金作为支撑，而卖地收入就充当了这一功能。一般而言，土地财政依赖度，可以用卖地收入与一般公共预算收入之比来衡量。搜狐城市统计4大直辖市以及15个副省级城市的土地财政依赖度，结果发现，2020年杭州一般公共预算收入为2093.4亿元，不及当年土地出让收入总额，致使2020年杭州市土地财政依赖度高达122.96%，在19个重点城市排名第6。
▲2020年重点城市土地财政依赖度/搜狐城市此外，如果将土地出让相关的其他税费收入也纳入土地财政的范畴，那么杭州的地方财政对土地财政的依赖程度则更高。目前，直接与土地有关的税收包括耕地占用税、城镇土地使用税、契税、土地增值税、房产税等。而据杭州市财政局公布的《2020年杭州市区一般公共预算收入执行情况表》，搜狐城市统计发现2020年杭州市区上述5种税收收入总计高达563.32亿元，接近同期杭州市区企业所得税和个人所得税之和，约占一般公共预算收入的26.9%。由此可见，杭州市对土地财政的依赖程度远高于前表统计122.96%。如此高的土地依赖度，又会对杭州的房价产生什么影响？清华大学弗里曼经济学讲席教授，中国经济思想与实践研究院院长李稻葵等人曾对土地财政与房价的关系做过研究，其研究在控制了其他房地产价格影响因素之后，发现地方政府对土地财政的依赖程度越高， 该城市的房地产价格上涨越快。李稻葵等人提出，越是依赖土地财政的地方政府，就越会推动房价的上涨，以便从中获取更多的政府收益；同时，在房价上涨时，越是依赖土地财政的地方政府越会推动房价的持续高涨，而在房价下跌时，这些地方政府则相对更不愿意看到房价的下跌。03 房价上涨中低端产业被挤出，杭州需要警惕产业空心化现象于是，被高房价、高土地财政依赖度“绑架”的杭州，或将面对城市活力可能减退的隐忧。虽然杭州在近几年的“抢人大战”中表现活跃，但值得注意的是，同期也有相当比例的求职者选择离开杭州。在知乎问题“你为什么最终没有留在杭州”的回答里，房价是大多数“杭漂”的痛点，有网友直言“杭州是本省富人的城市”。据界面新闻采访报道，王青毕业后留在了杭州，他现在每个月工资税前一万四，省去房租等日常生活开销后，一年能够攒下12万，但这只够买下杭州四平米的房。“就算后面每年工资有涨幅，也远远跟不上房价上涨的速度。”王青说，“我也很迷茫，不知道为什么，我也在跑，可是我还是被杭州给抛在了后面。”南开大学国际经济贸易系教师邵朝对的研究曾表明，当某城市房价上涨时，在其他条件不变的情况下，消费者出于效用最大化目标必然是进行城市与城市、城市与农村之间的跨区域转移。邵朝对进一步分析称，由于劳动力跨区域流动存在明显的流动成本，比如制度阻碍、社交网络、工作机会等，所以在流动成本和房价上涨引致福利损失之间权衡时，往往是那些实在难以负荷房价成本的劳动力进行了区域间转移，而这部分劳动力主要集中于工资、福利相对较低的低端行业。此外，随着挤出效应的持续释放，也会进一步引发城市产业结构的变迁，甚至可能会出现产业空心化的风险。南京大学经济学院教授高波的研究表明，伴随城市的房价上涨，劳动者住房成本提高，从而会对劳动力和中低端产业产生挤出效应。在此过程中，当地必须靠中高端产业的发展来消化房价上涨压力，否则将不可避免地出现产业空心化现象。搜狐城市统计发现，2010-2020年的十年间，杭州市第二产业占比已从47.8%一路下降至29.9%，降幅高达17.9个百分点。杭州市市委书记周江勇在谈及杭州制造业时也曾直言，制造业已经成为杭州经济发展中的最大短板。但在数字经济一路高歌猛进的荣光下，杭州工业的失落却少有人问津。杭州市社科院经济研究所所长周旭霞曾警示，如果把杭州经济比作一栋房子，制造业是框架，数字经济是装修。没有框架支撑，整栋房子很快就会坍塌。只有框架牢靠，装修漂亮，整栋房子里才能住得安心、住得舒服。[2] 2017-2020年度全国土地市场盘点，中指研究院[3] 经济增长中的土地财政依赖:度量、变化及后果，云南财经大学学报[4] 财税体制变迁、“土地财政”与经济增长，财贸经济[5] 财政压力、土地财政与“房价棘轮效应”，财贸经济[6] “二次房改”的财政基础分析 ——基于土地财政与房地产价格关系的视角，财政研究[7] 房价、土地财政与城市集聚特征:中国式城市发展之路，管理世界[8] 区域房价差异、劳动力流动与产业升级，经济研究
▲在哪里生活最幸福？“中国最具幸福感城市”上榜次数最多的竟然是……
PPT | 读书 | 书单 | 硬核 | 干货 | 讲明白 | 神操作大数据 | 云计算 | 数据库 | Python | 爬虫 | 可视化AI | 人工智能 | 机器学习 | 深度学习 | NLP5G | 中台 | 用户画像 | 1024 | 数学 | 算法 | 数字孪生
