买房，不是小事。。。

这段时间，不少朋友问我最近怎么不发原创技术文章了，怎么肥事？主要是因为最近一个月考虑要买房，所以技术文章更新频率较慢，后面就会慢慢跟上之前的节奏

考虑再三，首套房选择了郑州这个城市，从开始决定要买到最终交完首付，大概花了一个月时间，时间不算短也不算长，这篇文章就来聊一聊买房的这个事情

1. 了解房屋知识

我在决定要买房之前，对房子的认知就是个住的地方，相信这也不会是个例

俗话说，要么功课坐在事前，要么小抄带在身边。我比较喜欢前者，所以针对房子的一些知识相对来说做了较为全面的了解

因为这是一个介绍流程的文章，所以就不一一贴文字了，这里列下大纲，详情参考 小白买房笔记^[1]

• 一年中几月份买房合适
• 买房的前置条件
• 征信报告是否合格
• 购房资格和限购策略
• 什么样的房屋类型不建议购买
• 70年后房子还属于我么
• 什么是 “五通一平”
• 容积率、楼层净高、得房率
• 室内格局、户型结构
• 如何防止烂尾楼、避免中介套路
• 错误的买房思维

2. 找靠谱中介看房

其实很多人对于中介是比较排斥的，认为活干的不多，然后钱挣的不少。所以有时候宁愿自己去售楼部，也不要中介带看房

在这里不做过多的讨论，大致说一下我买房过程中的感受，仅仅是个人感受

注意，有些楼盘的售楼处 可能装有人脸识别。假如你先去售楼处看房子并聊了底价，又想让中介帮忙带看，搞点优惠挣个返点之类的，可能就 GG 了

选择合适楼盘

毕竟不可能所有人都是对想要买房城市的区域和楼盘了如指掌，更多时候大部分人还是对楼盘情况掌握不是很好

如果你自己在网上搜房子，很难有精准的判断，为啥呢？两个原因，再不好的房子都有人吹，再好的房子也有人喷。没有房子可以做到全部房客心满意足，有的只是 7、8 分好又适合自己的，哪怕央企开放商去搜也有维权信息

而且，看房成本其实挺高的，从你进去售楼处的大门，基本上置业顾问就要给你来一套组合拳

1. 开发商和楼盘信息，楼盘附近的商业配套，什么医院、学校、商场、地铁、交通什么的，有的或者规划中的都是要告诉你
2. 讲一讲目前现有的楼盘信息，在售的楼层信息等等；接下来就是看你想要多少平的，给推荐户型信息
3. 确定了户型，就开始进入样板间阶段了，一般来说，样板间的户型是要和未来建成的房子做成 1:1 的户型的；开发商样板间做的是非常漂亮的，家的感觉一下子就上来了，所以千万不要上头
4. 样板间看完，基本上本次看房就接近尾声了。最后也就是算价格的阶段，置业顾问根据客户选择的楼层和户型，给出不同的价格以及优惠信息。拿 34 层小区楼盘举例，20层左右最贵，价格向上递减、向下递减
5. 把价格初步聊明白之后，就没有然后了，直奔下一套，开启新的征程...

所以，看房真的挺费时间的，动辄一小时。如果你看的时间太短，了解信息不多，影响后面复盘以及选购的判断；看的过程太长，又浪费自己的时间

这时就体验到一个靠谱中介的作用了，可以根据你的需求，推荐不同区域的不同楼盘，可以节省很大的时间开销

当然，前提是这人真的靠谱，毕竟每个楼盘的价格和中介返点不同，价格和返点任意一个高了，中介提成就会多一些。所以很难保证推荐的一定是好的，也有可能是价格和返点高

这里简单提一下规划中，规划中指的是要建设，只是目前还没建设。所以这个事情就很奇妙，如果没有绝对的政府文件说明，当没有就行了。哪怕政府说了要规划，可能会因为别的事情搁置，毕竟世事无绝对

防止头脑发热

如果你碰到功力雄厚会说的置业顾问，凑巧又碰到房子优惠比较好的时候，你一定会觉得这 房子再不买就买不到了

我们经常在网上看到一些段子：买房的时候要带上一个朋友，让他拉着你防止头脑发热当场就买

其实乍一看是个段子，但是这种情况是真实存在的。不然为什么网上一直有交了定金又想退的买房客户，都是当时觉得很好，后面冷静下来仔细一想感觉不对

其实看到好的房子当场买或不买皆有利弊，为什么呢？因为真正好的房子不只是你能看上，别人也会看上，大概率本次不下单，后面想买就被卖了

所以房子不是置业顾问和中介说它好，而是结合你自身情况，自己做出的判断。奉劝大家买房这件事情三思而后行，不过大概率场景自己看完房子后会心存顾虑，然后再去多看几套

提醒房子周边不利因素

关于这一点，其实是非常重要的，因为房子的价格波动 不只是本身的品质以及周围好的商业配套，同时还要考虑房子周边有哪些不好的因素

我给大家举个例子，假如小区周围 几公里有个陵园（mudi） 你怎么想，反正我是受不了，价格再怎么合适也不会买

可能这个例子有点极端，再假如：楼层上空会有 飞机航线、垃圾处理站、工厂 等等等，这些都是对房屋价格的不利因素

你买新房的时候可能觉得没什么，但是等你 居住进来或者将来卖二手房 的时候，你就会知道什么叫做残忍！居住对自己有影响，卖二手房时客户抓到一个点疯狂砍价

你千万不要想着置业顾问在介绍楼盘时会主动告诉你周围有哪些不利因素，除非广大群众都知道或者离得很近，否则你只会听到房子哪哪好，居住多舒适，未来多升值这些场面话

一般在交定金或者首付款时会签订认购协议时，会有一个签约须知，里面会对房子或者周边的一些不利因素做出说明，比如

虽然这上面都会写，但是一般而言，置业顾问不会在你看房子的时候给你提这个事情。其实也能理解，如果刚开始就说了房子的不利因素，你还会考虑？只会在签合同的时候给你捎带提一下

所以关于房子的 不利因素可以自己去发掘，抖音、知乎、地图、各种买房软件上都可以查。关于周边的不利因素，最好自己能亲自跑一跑，眼见为实，因为网上不免有喷友商的，懂得自然懂

如何找一个好的中介

可能有的朋友对中介这个行业也比较认可，就有一个问题，那就是去哪找靠谱的中介呢

不好意思，我也不知道，我自己基本上全看眼缘，眼缘好了就让他帮忙一直带看，眼缘不好看一套就拜拜了

还有一点，中介一般是能走团购价，大概便宜一个点，两百万的房子就是便宜两万，还是比较实惠的

这个钱到底是不是中介带看才能有，还是售楼处购房本来就能优惠，有待考究，有做置业顾问的朋友可以留言下

3. 对比不同区域和楼盘

这个模块无非是看你对于买房的要求是什么。现阶段买房大概率分为三种类型

1. 半投资买房
2. 刚需买房
3. 改善买房

有的小伙伴可能就问了，投资买房就是投资买房，咋还整了个半投资

现在大部分城市搞投资卖二手房的，十个里面傻眼了九个，还有一个在等着几个月才能批下来的贷款

所以，一定要跟着政策的方向走，目前形式就是这样，短期内投资性二手房交易估计会很难受，难受的点在于

1. 银行资金放贷受限，二手房买卖贷款审核更为严格
2. 银行放款周期变长，之前可能最多一两个月就能下贷款，现在可能要四、五个月
3. 银行贷款利率调高，不同的城市和银行不一样的利率，不过整体情况都是在向上调

这个政策能持续多久还不好说。所以，大环境下，还是不要行背道而驰之事

如果是以刚需或者改善为目的的买房，目标就很明确，需要考虑的情况也很清晰。楼盘周围设施配套无外乎 学校、地铁、商业、医院、交通 这些可能影响居住体验的

如果非要分一个优先级，如果你考虑小孩的上学，学区就是你的第一要素，改善自住就看楼盘绿化、容积率、周围商业配套等，没有固定的标准，具体情况具体分析

这里给大家提一点小建议，方便你在买房过程中看多套楼盘的后续对比，就是将 楼盘相关信息记录起来，可以用笔记录到置业计划单上，或者自己写个表格，将得到的信息往里套

也可以把自己想要了解的 知识汇总成思维导图，然后再从置业顾问那里去了解相关信息

当然，绝大数情况下，顾问们都是避重就轻，这就需要你将顾问说的先记下来，然后自己去查资料验证这些话是否属实，并在此基础上做出补充

4. 结言

本篇文章讲述了 房子基本知识、中介看房、售楼处看房流程、对比不同区域不同楼盘等知识，因为担心文章太长，小伙伴掌握不到重点，所以把最重要的交钱、办理网签、银行按揭在下一篇记录

再次重申，文章仅代表个人看法。不同城市不同政策。另外上面有关于中介、置业顾问的一些说辞，一万人眼中就有一万个哈姆雷特，不能一概而论

考虑到小白对房子零散知识没办法较全面掌握，所以将相关买房知识整理到 GitHub，并且会持续更新。有需要的小伙伴可以前往查看，如果感觉有帮助，记得给个 Star 哈～

https://github.com/longtai94/House-Notes

因为 GitHub 访问时快时慢，推出了 极速访问网站^[2]。同时将 GitHub 文章上重点知识 1:1 汇总了思维导图

作者是在郑州金水区买的房，如果有要交流买房相关知识，可以添加作者微信沟通（备注买房）

买房不易三思而后行，祝好。

参考资料