操盘泰禾，万科火中取栗？

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文 | 韦航

来源｜财经无忌

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题图｜Pixabay

4月6日，有消息称，万科正在为操盘泰禾做准备，在公布完2020业绩之后，万科的动作似乎在加快。

毕竟在外界看来，营收利润差强人意，创新高的同时，2020年的万科也不太容易。

3月31日，万科公布了2020年一年的成绩单，销售面积4667.5万平方米，同比增长11.6%；营业收入4191.1亿元，同比增长13.9%；归属于上市公司股东的净利润415.2亿元，同比增长6.8%。

赚钱更难了。

万科董事长郁亮曾说过，要储粮过冬。今年他又重申，房企再也不能像过去那样囤积生产资源、赚金融杠杆的钱了，显然对于成立于1984年的万科，冬天还未过去。

本分或保守？

细细研究这份财报，人们会发现有很多值得注意之处。

2020年，万科的房地产业务增长了11.6%，但毛利率下降4.6%，变为22.6%，净资产收益率也在下降2.2%为18.5%。

当询问为何下降之时，万科总裁祝九胜解释为行业原因，没有正面回答问题。他坦言，为股东创造价值难度更大。

毛利率下降很大原因在于成本的增加，万科主营业务的营业成本增长26.16%，其中房地产开发及相关资产经营业务的营业成本，增长26.36%。

从营收利润来看，万科活下去不是太大问题，本本分分地守住家业，但毛利率下降成为行业难题。

观察今年各家房企，行业毛利率确实在下滑，这与地价和销售价息息相关。

早在2016年大量棚户化改造开始，三四线城市房价开始起飞，那两年间房企开始高价拿地；进入2018调控之后，地价仍居高不下；2020年疫情之后，楼市的需求重新恢复；今年2月份住宅用地集中供应新规之后，地价土拍价越来越高。

3月份以来东莞、成都、郑州、南通、南京都是“地王”频出，其中浙江11天拍出了9个“地王”，东莞3月份土拍也基本都是“地王”。

此外万科还处于三道红线之中的黄档企业，截至2020年底，万科净负债率为18.1%，现金短债比为2.35，剔除预收款项后的资产负债率上升至81.3%，前两项指标已经达标，资产负债率离70%的标准还有一段距离。

地产行业建设周期长，从资金投入到资金回收短则两三年，长则八九年。为了保证工程的顺利实施，中国房地产企业需要不断融资，吸收外部存款。

绿线仅差临门一脚，一季度的万科还有待观察。

本分的万科，在拿地上也很保守。郁亮在业绩会上表示，万科在2007年就提出了“不囤地、不捂盘、不拿地王”的策略，从不追求过高的土地储备。

在2020年房企土地储备和金融稳定评级中，万科之前有碧桂园、恒大、融创等行业竞争者。

土地是一种不可再生资源，又是房地产开发建设的必需因素，所以土地自然就成了房地产开发企业的追逐对象，在地产政策收紧的情况下，优质的土地显然是众多房企追逐的目标。

从2018年末开始，万科共布局67个城市，虽进驻城市均为深耕城市，但布局数量和同为龙头房企的碧桂园269个城市、恒大228个城市相比，规模存在一定差距。

分能级来看，万科拿地比重最大的始终是二线城市，随着一线城市供地面积逐渐减少，地价高企，近两年万科一线比重明显下降，加大了对核心城市群内三四线城市的投资。

万科作为首批房地产商、首批股改国企、回归主业，执意专注主业的决心显而易见，活下去表现了行业的激烈竞争表象，而对投资者来说却是低于预期。

多元化转型缓慢

除了拿地的保守，万科的多元化业务也成了焦点，那就是物业服务。

2020年，万物云实现对万科集团内和对外营业收入182.04亿元，同比增长27.36%。但占集团总营收的比例只有3.68%，房地产收入占比高达到了95.55%，其他收入合计占比仅为0.77%。

自2010年万科开启商业布局后，2013年1月，万科商用地产管理部正式成立，在商业地产业务着力推进三个产品线：社区商业——紧贴社区最基础的生活配套服务；生活广场——覆盖数个社区的商铺群；城市综合体——大体量商业综合项目。

2015年起，国家出台相关政策大力支持发展租赁住宅市场以保障民生。

早在2011年起，长租公寓成为万科的新业务重点之一，从万科驿、万科派，到“被窝公寓”、“vv公寓”，万科不断探索，最终于2016年成立品牌“泊寓”。

2014年，万科将“三好住宅供应商”战略进行了升级，提出了“城市配套服务商”，紧接着又提出了“城乡建设与生活服务商”的战略目标。接连的战略调整，是万科对其业务发展方向的规划，另外细化出四个不同的社会角色，分别为“美好生活场景师、实体经济生力军、创新探索试验田、和谐生态建设者”。

2018年，万科公司业务更加多元化，新拓展业务除了地产的分支领域商业地产、长租公寓，还包括物流仓储，与此同时在全国各地投资建设冰雪度假、文化教育等项目，助力其地产业务。

但在去年2月25日，有消息称，万科撤销冰雪事业部，新设酒店及度假事业部（BU）。冰雪事业部业务和团队并入新的BU，这意味着从2012年开始做的滑雪业务，无疾而终。

这似乎有点尴尬，多元化早已开启，结果却是住宅营收还是超过95%。

同时，对于万科来说，那场股权之争也是刻骨铭心。

2015年８月，宝能系多次购买大量万科公司股权，并使用配资、贷款等方式对万科原股东发起挑战，一举问鼎第一大股东地位。

在后边的争夺中，万科公司经历了恒大进场、华润退场等争夺，最终完成公司架构重整。直到2017年６月，股权架构之争逐渐柳暗花明，深圳地铁集团最终脱颖而出，直接持有股权比例达到29.38%。

先天不足的股权治理问题，对企业治理的形成困扰，管理层利益与股东利益是否一致，需要打上问号。

行业金融属性对房地产企业强烈的要求，失去创始人人文和社会责任精神的万科，似乎变得平庸，回归纯粹的商业追求。

值得注意的是，在发布会上，郁亮在回答完管理红利相关问题后，还打了个万科的招聘广告。

如果有非常优秀的10分人才，万科非常欢迎，有专门有一个行动小组，每2天开一个人事会，保证2天之内必须给回复。

自从物业上市潮以来，万科的物业上市也是被传很久，2018年郁亮曾说，万科物业值得千亿估值。

过去两年碧桂园、恒大、融创等也都先后分拆物业上市，在龙头房企中，只有万科的物业还在襁褓之中。

房地产是很重资产的行业，中国快速数量型城市化阶段结束了，高质量城市化还有很长的路要走，而物业是各大房企追逐的利润第二增长曲线。

截至2020年12月31日，中国物企在管规模前三位分别为5.78亿㎡的万物云、5.05亿㎡的雅居乐服务（雅生活服务）及4.0899亿㎡的碧桂园服务，碧桂园服务的市值一度超越碧桂园母公司。

2019年中期，万科其他系统员工本科以下占28.1%，本科及以上学历占71.9%。到了2020年中期，本科以下占比高达45.7%，本科及以上学历仅占54.3%。

万科集团合伙人、万科物业首席执行官朱保全也曾说，物业行业90%从业人员学历低于本科，地产行业80%高于本科，这也是万科不断要求提升学历精英化的原因。

在多元化缓慢的同时，万科也遭遇了人才危机。

操盘泰禾，火中取栗？

熟悉市场的人知道，被操盘的泰禾集团，也是鼎鼎有名。

1992年，福建三农集团股份有限公司成立，该公司是泰禾集团的前身。到了2010年时，该公司的大股东变更为泰禾投资。

与此同时主营业务也从农药化工变为房地产开发，这也标志着泰禾集团至此顺利完成了借壳上市。

泰禾集团的核心主营业务包括住宅地产开发以及商业地产开发，还有物业管理和酒店管理等业务。公司的地产开发业务范围主要包括京津翼地区、长三角地区、福建区域等；在住宅地产开发运营上，泰禾集团主要以泰禾“院子”、“大院”系列为核心地产品牌。

进入2020年以来，泰禾集团已有6笔债券违约，截止到2020年10月份，公司总违约金额高达95.28亿元。

2020年以来的违约债券还只是泰禾集团负债的“冰山一隅”。根据泰禾集团回复深交所问询函内容可知，截止到2020年8月15日，公司已到期未偿付的债务为349.65亿元，尚未支付的利息为43.32亿元，更严峻的是2020年内公司还将面临着高达555.11亿元到期债务。

3月31日，在2020年度业绩会上，万科总裁、首席执行官祝九胜透露，万科与泰禾正在酝酿成立操盘公司，主要负责操盘泰禾部分项目，但不会接盘，也不会承债。

这意味万科入股泰禾并不顺利，操盘泰禾项目有点代为运营的意思，并没有实质上股权变化。

2002年，泰禾挥师北上，黄其森以对三坊七巷式院子文化的崇拜，开发了北京通州一幅地块，打造成“运河岸上的院子”，一战成名。

2013年泰禾开始疯狂拿地，仅当年就花逾195亿元在北京、福建拿地。直到2017年，泰禾依旧在狂热地收并购。也正是在2017年，泰禾集团实现1007亿元销售额，晋级千亿房企行列。

销售业绩的突飞猛进需要源源不断的土地和项目支撑，因此在各大城市土地市场，泰禾成为业界眼中的“地王收割机”。在做住宅开发的同时，泰禾还在商业、康养、文旅、影视、教育等多个领域不断出手，多元化的摊子越铺越大。

但此时的黄其森非常乐观，扬言要在2018年迈上2000亿元，引得泰禾股价连续涨停两天，最终仅录得1300亿的销售额。

毫无节制的规模扩张，将公司负债从2014年的557亿元，推升到2019年末的1906亿元，极高的杠杆最终将公司推入财务危机的深渊之中。

此刻，万科再度介入泰禾，能从泰禾项目中获得多少收益，都是一个未知数。但更让投资者担心的是，一团乱的泰禾还有价值么，万科会是火中取栗么？