我的北京买房故事
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· 2021-03-24
时间过得真快，现在说来距离我买房已经快一年的时间了。本来没打算写这篇文章的，因为我一直觉得我的买房过程挺简单的。但是最近看身边也有同事在看房，平时也跟我聊一些买房相关的话题。在网上也有看到别人分享的自己买房的经历，发现大家对买房这个过程还挺感兴趣的。所以这篇文章就写一下自己的买房过程，有些观点也可以借着这篇文章表达出来。
根据北京连续缴纳社保五年的规定，我要到20年3月才有购房资格。其实来北京很多年了，只是中间社保断过，所以才到20年社保才满5年。
本着提前看房，了解北京房子的初衷。我在19年下半年就开始关注房子，不过刚开始只是在链家，贝壳网站上看看，了解一下小区的价格，根据自己出得起的首付估算下大概能买哪里。
一直说买房要提前想好需求，这样也不至于让自己太纠结，所以我当时给自己定了几个标准：第一是不买老破小，着重看次新房小区；第二是不考虑学区房，这个主要是因为买不起；第三是不买一层、二层和顶层，这种有硬伤的房子；第四是不买东西朝向的房子。
因为我之前在别的地方买过房子有过贷款记录，所以在北京买是二套。当时跟中介了解到的我这种情况，如果买五环内的话，可以贷款180万，五环外可以贷149万。
看了一下北京的房价，按照我能买得起的总价来看，五环内只能买到比较老的房子，面积也比较小。所以我一开始就把五环内放弃了，整个看房的过程中也从来没看过五环内的房子。
其实后来看以我的预算在南边是可以买到五环内的次新房的，小区物业也都不错。但我来北京这么多年，除了去飞机场之外，几乎从来没去过南边和西边，对那边不熟悉，所以这两个方向从一开始也没考虑。
当时我选择了两个地段，一个是回龙观，一个是常营。选择回龙观是因为我之前在回龙观租房很多年，比较熟悉。再者，自己所从事的是互联网行业，北边的工作机会相对多一些。但是回龙观给人的印象就是太土了，这么多年，也没什么大的变化。从行政区上讲属于昌平区，资源优势比较弱。在选择区域的时候，房子所属的行政区也是一个很重要的考量因素。而选择常营，是之前看一些房产博主提到过这个地方。北部上班买回龙观，如果是在东部上班的话可以买常营。
后来我就找中介去看了几次常营，要说环境和配套，常营确实要比回龙观好很多。我媳妇当时就特别喜欢常营，没有回龙观的土气，周边还有一个巨大的商场龙湖天街，我进去溜达了几圈，吃饭、购物、看电影都能满足，而且品牌很多，不用担心选择不够。还有一个体育公园，有很多体育项目，健身、锻炼身体是个很不错的去处。从行政区上讲，常营属于朝阳，说出去感觉也比昌平有面一些。而且从我的预算和要求来说，常营的选择空间会更多一些。
考虑常营，除了配套以外，还有很重要的一方面是当时我看到那边一个小区有90平的三居户型，格局不错，如果能在预算内买到三居，肯定要更好一些。但是当时看了那个小区，对小区环境有些失望，加上是回迁房，需要额外交几十万的税费，这样就超出预算了，所以也就放弃了。
陆陆续续去常营看了几次后，对那个地方还是比较陌生，实在爱不起来，后来也就全心的把重心放在回龙观这边了。
19年10月份，第一次去看了回龙观的某某嘉园小区，这算是回龙观的神盘了。虽然是回迁房，但是因为位置和房子的建筑质量不错，配套也不错，所以也被很多房产博主推荐过。我之前从网上看这小区的两居总价在450左右，心想首付够了。但是实际看房，跟中介沟通后发现税费太高，首付款并不是简简单单的用450减去149这么计算的，还要加上几十万的税费，无奈之下也只能放弃这个小区了。
因为当时我的首付款也没有到位，也还没有资格，所以我当时也并不着急。但是中介却非常热情，一到周末就劝我去看房，盛情难却，我又去看了回龙观几个次新房小区。后来我才明白，当时市场比较冷，他拉我看房主要是想增加带看量。虽然看了好几次，但是我当时真正要买的意愿并不高。
现在想想，19年下半年真是买房的好时候，还算是一个买方市场，选择和议价空间都比较大。也确实在那个时间点错过了一套好房子，不过没办法那时候钱没到位，不敢出手。
如果你了解回龙观，就知道回龙观的次新小区其实也没几个。后来我又去看了某新干线小区，要说预算这个小区是最合适的，只是因为这个小区年代比较老，物业管理也不好，当时去看房的时候就感觉挺乱的，果断放弃了。
还看过平西王府旁边的一个次新小区，小区环境真挺好的，配套也不错，靠近地铁，物业也不错，但是户型实在是喜欢不起来，也放弃了。
北京这市场，我对于户型也不敢有太多的要求。只希望客厅和卧室朝南，因为有孩子，心想将来孩子的主要活动区域还是在客厅。如果客厅朝北，全天无光会比较压抑，还是希望在她的成长过程中多给她一些阳光。这也是我一直坚持的一点，这个要求看似不高，但有时候却能筛选掉一整个小区。
到最后，适合我的小区就只有两个了，我们用A小区和B小区来代指。A小区的两居中有80平和90平的两种户型，80平的在我的预算内，90平的有些超预算了，但也能接受。当时80平的户型中只有一套优质的，但是业主的价格已经比19年底高了20万，而且业主价格上一点不让步。因为楼市在2020年初市场并没有转好，但是业主却要涨价20万，当时有点接受不了。中介说很多客户都跟我这样的心理，那个房子是小区里面80户型中唯一的一套优质的房源，带看量非常大，如果不是业主价格偏高的话，估计早就卖了。
当时在店里跟几个中介闲聊，他们也觉得这个业主的报价有些高，同户型，高楼层的19年下半年的成交价都在440-450之间，有的还是带装修的，而现在的这套是纯毛坯。但是他们也没办法，业主就是不降价，而且没议价空间。
既然80平的这套房子不愿接受价格，A小区就只有90平的两居户型了，而这种户型的总价跟B小区80平的总价差不多。虽然面积更大一些，但相比较而言，我更倾向于B小区。B小区也是我看过的小区中最心仪的，学校，商业，交通，建筑质量，物业各方面都没有明显的短板。户型虽然不理想，但也能接受。
虽然一直都知道B小区，但之前从来没看过，因为超出预算，想着买不起，也没有看的必要。后来我就在中介的劝说下去B小区看了两套房，同一个楼栋，楼层不一样，有一套房子业主更有诚意卖。看完后，整体确实不错，其实大家在看房的时候也会发现好小区跟差小区的对比，颜值就不一样。
本来我是没想买来着，因为跟自己的预算差距有点大。但是中介一直劝说我，表示业主诚心卖，价格也非常合适等等。后来我就在他的劝说下，第二次去看了那个房子，正值五一假期，时间比较充足。看完后中介一直劝说我，约跟业主见见面，聊一聊。虽然没想着买，但是抱着跟增加谈判经验的目的，我还是同意了跟业主见面。
结果没想到最后还真聊成了，事后我想能成交的主要原因，倒不是说价格有多便宜，只是觉得在我看过的几个小区里面，完全符合预算，并且符合要求的房子已经没有了。楼市整体稳定的前提下，又不愿为单个房子的高溢价买单。基于提高预算的前提下，买这个房子可以省去装修和家具的费用，还能及时入住，综合起来看确实是合适的。
跟大家分享4点感悟和建议：
1
其实我们看房的过程是很轻松的，心里想的是只是看看，又不一定买。但是等到要跟业主谈价格的时候很多人就会比较忐忑了，开弓没有回头箭，房价一旦谈好，签合同后再想反悔也要付出高昂的违约金。人家常说花钱的是大爷，但在买房的交易中很多买家不仅体会不到做大爷的感觉，可能还需要故扮可怜，让自己处于弱势的一方，希望业主降降价。
特别是当你要买的房子总价超过预算的时候，会有压力。所以买房这事，很多时候我们需要别人推自己一把，这个人可能是你的家人，朋友，最亲密的另一半，也有可能是中介。还有可能是市场，有的人一直看房不出手，只有等到楼市上涨的时候才着急下定。我的情况，因为家人对北京也不了解没法给意见，我媳妇对楼市也不太了解，让我自己拿主意，所以当时推动我的人其实是中介。
因为那时候市场还比较冷淡，我一直觉得自己作为买家是有主动权的，所以从心态上来说我并不着急。如果不是中介当时一直劝说我跟业主见面，我不知道会什么时候买上房，但肯定不会在那个时间点买房。
2
我是20年3、4月集中看的房子，五一签了合同，当时疫情还比较严重。如果来北京，还需要隔离14天，很多小区看房还非常不方便。更重要的是，那会大家对于20年的经济普遍看衰。所以那时候也看到一些不要买房的声音，老实说我也有一些纠结。不过我那时候想的更多的是实现北京买房这个愿望，这样一家人就不用租房了。
现在大家会说20年上半年是个买房很好的时机，但对于当时的买房者而言，周围环境也充斥着很多悲观情绪。当时还有的房产博主预测，疫情对经济的影响太大，北京为了刺激经济会放宽限购，也出现了新房因为降价而维权的现象。买房是个巨额成本的交易，没有退换货制度，如果受别人影响的话就会乱了自己的节奏。
说到底买房这事，还是要靠自己做决定。买房前就要做好心理准备，如果时间点踩对了，庆幸自己的选择，如果买房后房价下跌了，也要坦然接受。
3
房子谈判的过程非常考验人性，而且这是个漫长的过程，少则2、3个小时，长则8、9个小时。虽然大多时候都是中介在帮忙谈价，但是想要在这个过程中保持理性和主动性还是挺难的。
如果有可能的话，可以叫上有过买房经验的朋友帮忙。因为谈到最后很可能大家就是1万、2万这样去计较了，包括送家具家电、降低中介费、提前交房等等这些条件，很多方面都涉及到自己的利益，尽量多为自己争取一些。有些方面，也给自己多一重保障。
4
当时有个中介跟我说，你买完房子后也不会开心的，可能会睡不着觉。当时我还不太相信，后来发现真被他说准了。
签完合同，短暂的开心后，接下来的几天我都有点焦虑。倒不是担心房价下跌，而是觉得买房的过程有点匆忙，害怕有坑。好在事后证明，我的担心是多余的。如果你买完房之后的几天也有点寝食难安，不用担心，这都是人民很正常的心理。
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