师门笔记75.谈谈房地产与资本市场

A: 知道为啥投资圈的人前期财富积累没有房产圈快吗，因为受索罗斯等理论影响太大了。这也是我这几年的心得。

A: 但是至少在我们的这样环境下，参与者本身在我们这边对整体的影响不大，这也是我这几年看透的并实践的。有些投资圈所持的有些理论的周期太长，所以我说不具备现实当下的指导意义。按照投资圈的理论，我们的环境还在偏离值中还没有到阈值，这个理论还真不适用我们的现在环境。

他说话有点绕，其实两点:第一，他说投资资本市场没有投资房子快。第二，他怀疑在国内投资资本市场是不是一条正确的路。

应该说第一个问题，他说对了一半。因为过去十几年是中国房地产的主升浪，这个毋庸置疑。当然了李杰说他投资股票的回报率轻松打败了一线房地产，哪怕加上了杠杆，但是毕竟一般人不是李杰，也不懂价值投资，所以绝大多数炒股的人没挣到钱。

还有，房子人们不频繁交易，比如房子便宜了，人们可以不卖，可以租，可以自己住。这个他说的基本是没什么道理的。国内市场是弱有效市场，其实给了一些人（或者是真正的内幕交易者，或者是有操盘体系者）挣大钱的机会。

这个A呀，他还是一个挺善于思考的，勤于思考的一个年轻人。当然他给我发的两条里面有一些说的是不对的。比如他说到我们受索罗斯的影响，其实是错的，我们并没有受到索罗斯的影响。实际上，应该说受的是巴菲特的影响，受的是这个价值投资的影响。

价值投资它的一个特征是什么？是一个慢慢的建仓，慢慢的吸筹码的这么一个过程。所以说在前期呢，需要很长时间的准备工作。可能这个准备工作会是5年，会是10年，15年，20年都有可能，大家知道这个巴菲特他是从什么时候才开始崭露头角的吗？是在60岁以后。在60岁之前，他不出名，当时在这个整个华尔街的大作手里面，比他厉害的人有的是。为什么呢？其实前期就是说，巴菲特他是逐渐的积淀筹码的这么一个过程。

而房地产呢？一个是因为中国改革开放释放的这个红利。还有一个呢，加入了这个WTO。还有一个是我们中国城市化的进程。所以从大概从2003年开始，土地招拍挂（招标.拍卖.挂牌）一直到2017年，这15年的时间确实是一个黄金时期。这个时期呢，如果说你买了，实际上就等于坐了这个时代的快车了。

但是这个仅限于是从一个小白兔晋升为中产这么一个过程。真正这个房地产，靠买房炒房要想发家，就仅仅靠这个，而不是说他有实业，你就仅仅靠这个买房炒房想发家其实非常难，我不排除有个别人，就是做到非常极致，把这个杠杆运用的非常极致，而且正好儿赶上这一波2009的年初的这个大放水，还有后来这几次放水，但是这种人终究是非常非常少的。

我真正认识到的有几十套房，甚至有上百套房的人，这房子是怎么来的呢？实际上很多都是有实业，有实体，人家有了这个实业，挣到了这些钱之后，然后用来买买买这么买来的。当然了，大多数这些人的房子他们实际上是在限购之前，就像北上广深这些城市限购之前买到了。

比如说微博上一个红人叫金山二姐，说是这个江民软件儿的老总王江民的前妻，听说是叫高宁。前一段时间她说她有六斤房产证。这六斤房产证是什么概念？一斤，大概是九个房产证。那六斤就是54个，就是说她有50多套房。像买到这么多套房的人，实际上都是因为有实体的支撑，大多数人是这样。至于说是什么都没有，完全逢三退一，不停的买，不停的上杠杆这么买下去的呢？我在现实生活当中，我还真不认识。所以说炒房，我个人觉得呢，就是说他是一个从小白到中产阶级，或者说从中产阶级到富裕阶级，但是想真正成为巨富，我认为是不可能的。（注解:“逢三退一”就是在市场亢奋时作好市场调整的准备，如果你持有三个物业，就卖掉潜力最差的一个，保持现金实力静待更好的物业投资的机会，达致不断优化自己持有的物业组合。）

尤其是这个经济它是有周期的，它并不是完全是在这个扩张时期，对不对？也不是完全在繁荣时期，通胀时期，对不对？那肯定不是，它也有收缩的时候，对不对？说白了潮涨潮落，对吧！你按照康德拉吉耶夫长波理论的话，那四个阶段，就是繁荣，然后是泡沫，然后是衰退，然后是萧条。此外呢，还有这个通胀，通缩，这两个再跟这四个来配对儿，形成了很多的这种不同的阶段。

并不是说每一种阶段都适合上杠杆，所以说这个炒房子呢，它也要面临着很多非常现实的问题，它要挨过很多的艰难时刻，真的没那么容易。现在中国的房地产，或者说是这个以地为锚，负债套利这套东西呢，我个人认为是已经快走到尽头了，我不敢说它一定走到尽头，因为现在已经放水了，现在放水我们放的是这个大基建新基建，但是谁能保证这些钱不流进房地产？现在放出来的这些钱到最后去哪儿？它的去处，它的归属，我觉得我们还需要再观察。

但是，即使放进了房地产，比如说中国房地产，现在主要城市像北上广深，再翻一倍，那么结果什么呢？结果实际上就是实体就彻底完了，一点儿办法都没有，实际上房地产这房价涨到一定程度之后，对实体经济是形成了对手盘。

我们国家对土地的掌控，实际上已经达到了一个登峰造极的程度，你可以看政府的操盘，有很高的艺术价值在里面，如果你仔细去看的话。这套东西在欧美它是完全不可以想象的，首先欧美是土地私有化的，它对产权契约的尊重，所以使它很多事情办不到，也办不了。而我们这套经济思想，实际上是从管仲到商鞅，再到韩非子，李斯，然后到汉武帝，宋弘扬这一系列一脉相承下来。也就是所谓观山海盐铁论，完全政府操盘，官办经济。

所以呢，你看两千零几年的时候，我记得就有人在天涯论坛就开始喊空了，就说这个租售比的问题。按照西方经济学的一些指标来套我们这个房地产市场，就认为要崩盘，实际上一直就不崩，即使长到今天它还是不会崩，为什么？因为它可以不让你交易。

这种不让交易，实际上这种事情在国外，它是很难做到的，像新西兰政府，它不让海外人买房，或者像澳大利亚政府，他这个海外买家只许买新房，不许买二手房，但是这些东西都不是针对它的公民的，它对它的公民没有任何的约束能力。这也就是说，对产权对契约的它这种认同，这个东西实际上是等于套在他脑袋上的这个紧箍咒了，他是难以越雷池一步。

即使中国的房地产长到现在它还是不会崩，为什么？我可以取消交易啊？对不对？没有交易怎么可能崩盘，是不是？但是如果再涨的话，对实体经济的一种逼出效益就不得不考虑到，但是我觉得这是一个最大的问题。也就是说，中国现在GDP世界第二，经济实力世界第二，那么你要想真正成为世界的老大，你仅仅靠炒地，靠房地产行不行？

我回顾整个美国200多年的整个资本市场的历史，实际上它收益最高的就是股票，然后房地产应该是次于股票的，但是比它的国债要高一点，也就是说最高的是股票市场，然后是房地产，然后是国债，然后是它的黄金，最后是持有美元。

美帝之所以在全世界范围内一直称霸了大几十年了，实际上一战以后它已经是世界上最强大的国家，那样的话算已经百年了。它之所以能达到这个高度，它不仅仅靠他的这个航母坚船利炮，对不对？他也不是说仅仅靠它的科学技术的原创，对吧！

实际上它有完整的一套制度，它这套制度他们最终的有一种代表性的表现形式是什么呢？就是公司。它的这种高科技的公司，跨国公司，它这个触角伸到全球，对全球市场都是引领作用。而这个公司，它的价值是通过什么表现的呢？就是通过股市来表现，所以美国的资本市场的收益率这个逻辑呀，他是非常非常的明晰的。就是因为这种跨国公司，集团公司，还有这种高技术附加值的公司，这些呢，它构建了美国这个霸权的基石。那么买他们的股票带来丰厚的回报，也就是理所应当的，这个逻辑是非常非常顺。

我们国家其实在谋求转型，也就是经济转型，由原来的粗放的提供廉价劳动力的这么一种形式，想转变成高技术、附加值的。我记得在10年11年左右的时候，当时汪洋在当广东省省委书记的时候就提出了叫腾笼换鸟，实际上就是产业升级，但是发展到今天也没有那么顺畅，不是特别的顺畅。

不说别的，你就说投资房地产比投资股市赚钱，你就能看出来，它这里面就有很多的这种逻辑，它理不顺的地方就在这儿。所以中国要真正想成为这个世界上最强大的国家呢，我觉得还是一定要把这个事情摆平，股市要做起来，股市做起来的本质不是说做股市，也不是说做指数，实际上是真正做这种公司，做这种真正有全球竞争力的公司。

这步应该是非常底层的一个逻辑，我们投资A股这个事，短期这些东西还看不到，说句实在的还看不到，现在注册制度不好弄，都很难去完成，但是并不妨碍我们去做这件事情。

尤其是，最近你看欧美的这个股票市场，这种暴跌，尤其是这个非美市场，非美发达国家市场，还有一些新兴市场，都在跌，为什么呢？就是这个疫情，也就是它们的那种制度呢，有他们的优势也有他们的劣势。包括政府它对股市的这种干预能力干预度也有限，它对疫情的防控也有限，所以现在已经把我们中国，新加坡和澳大利亚，提成建议投资股。

那么我们能不能抓住这个这次的机会把股票往上拉一拉？但是这些东西都不是根本的，根本就是你要从内把逻辑捋顺。也就是外因内因，我们学哲学都知道，外因还是要通过内因来起作用。

还有一点是什么呢？就是我再谈一下今天这个九哥,他刚才在群里提到一些问题，实际上他这种担心我觉得我还是挺能理解的，就是可能某一个公司，这个财报是假的，那么越买越跌一直跌没了这种担忧。不过我们做的是指数，什么是指数基金？什么是ETF？ETF实际上就是一篮子股票的组合。我们在做一揽子股票的时候，这种风险并不是不存在，前两天美国说那个小行星飞过来了，万一真撞上了，那就别聊这些东西了对吧？实际上类似的这种大的风险都有，无时无刻不存在，我们每天生活都是在风险当中度过的，但是这些风险不应该成为限制我们去做投资的一种理由。

还有一种是什么呢？就是说到这个指数的问题，还有一种行业指数，比如说像石油、油气、钢铁、有色、煤炭，这些东西它属于强周期的资产。这种东西可能很长时间里都会下跌，或者是上涨，所以这就是你为什么买的华宝油气，它就一直跌，华宝我其实一直在场内做的，场外我做的是华安石油也是一直跌。

但是这种东西，我觉得是这样的，我们依然要吃肉的，因为它特别特别的独立，尤其是我们做一个组合的时候，像石油这种东西，它实际上相对于股票来说，或者说它相对于黄金来说，甚至说他相对于国债来说，债券市场来说，他是一个很独立的市场。虽然说石油是夕阳产业，新能源会逐渐的替代石油，但我认为没那么快。

所以说呢，这个是游戏还能不能做？你要非得做也不是说不能做，但是我们对于这个石油，完全可以在我们的资产中给他留下一席之地，比如说5%，我的全天候策略里面给石油了5%。而且是不会去动它，每半年，我做一次动态再平衡的时候，可能他跌的已经很多了，可能他只剩3%了，没关系，我一定要把那2%补上。

这个损失是我要用系统其他的利润来承担的，但是如果不是全天候，做的其他的，单做它我觉得意思就不大，也就是说对于行业指数来说，尤其是有这种强周期的这种资产的我们可以把它避开。或者是我们在特定的时间段，我们可以特定的做一段时间，比如最近我配合着这个大基建，我最近把钢铁指数捡起来做一段时间，这都是有目的的。

长期来讲，我们怎么做呢？长期来做，我们还是要以这种宽基指数为基础，宽基指数实际上把投资某一类资产，或者某一个行业，可能这个行业它就是一个夕阳行业，然后它越来越低越来越低越来越低，这种风险我们给规避掉了，因为我们投的是一个宽基指数，所以我把这个事情讲到这儿呢，我不知道九哥能不能放心一点，我希望他能把心放宽。大的逻辑我就讲这么多，今天就是随便聊聊天，有哪儿说到哪儿。

我觉得像新基建这种东西，你们知道什么是新基建八大板块吗？不知道自己去搜，这种你可以去关注，适当的建仓也可以。但是我们不应该因为这个改变我们的最基础的策略，也就是以低估为基础的策略。

所以说呢，还是以一个是宽基的smartbata,例如:300价值，基本面50，还有像这个中性低波500，中证红利这些呢，我觉得你应该稍微拿多一点。然后呢，像这个港股，我觉得就是很值得买，为什么？它就特别特别的便宜，可能你不看好香港，但是让你挣钱不就完了嘛，对吧。我现在是配了四只香港的基金，三只应该是指数，一只是它的主动。

此外呢，咱们国内的这个行业的四大低估，我都已经说过啊，大基建、保险、地产、银行。这四个都可以配置，之前我也有讲到过。那么剩下的你看点儿什么呢？你可以逐渐的关注一点这个消费，农业类。这些东西都可以关注关注。还有就是医疗类，另外，就是刚才说的这个科技新基建。也包括半导体类。

但是呢，我还是建议大家有取舍，同时让你弄很多，你自己追踪得过来吗？你是天天就干这个，不干别的吗？如果你想轻松的投资，没那么费力呢，其实我建议你在这个天天基金，蛋卷基金也行，甚至支付宝都行，你就定投五只就可以了。选五只，比如说你可以这么配备，两只宽基，两只行业，再选一只H股就可以了。那样多省心呀，最后你回报率可不一定低。

最有钱的肯定是通过资本市场，无论是做实业还是这个投资。而不是说通过房地产，这是明牌，这是可以肯定的事情。