程序员买房需要注意什么（文末彩蛋）

继续聊下买房的事。想想当时决定去看房时的忐忑不安，为此总结了不少的看房知识，希望通过文章分享的方式，帮助想买而未买的小伙伴少走一些弯路

考虑到技术公众号的内容统一，不会严格按照原章节的目录发送，而是将相关文章归并分为几个主题发送，大概在三、四篇文章左右

如果你觉得手机看不过瘾，可以查看 网页极速版^[1]（推荐此方式）

70 年后，房子还属于我吗

房屋产权根据土地性质不同，有 70 年、50 年、40 年产权的土地，一般普通住宅用产权是 70 年产权的，那么 70 年产权从什么时候开始算呢

首先，我们要先知道 70 年产权出自什么政策以及什么时候实施的

出自：《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》

一九九 0 年五月十九日中华人民共和国国务院令第五十五号发布自发布之日起施行

内容来自第二章 - 第十二条：土地使用权出让最高年限按下列用途确定

（一）居住用地七十年

（二）工业用地五十年

（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年

（四）商业、旅游、娱乐用地五十年

（五）综合或者其它用地五十年

产权何时计算

土地 70 年产权从开发商取得土地的使用权之日起开始计算，也就是从开发商和政府签订土地使用权出让合同那天开始算

这里小伙伴容易有个误区，那就是认为 70 年产权是从自己买房子开始算的

其实不是，一般商品住宅从开发到销售的周期一般在 1 - 3 年，房产产权的实际时间也就随着开发商开发住宅时间的长短而缩短。如果土地使用权的出让日期与开发商出售房产的日期有较长的时间间隔，比如一些烂尾楼改造项目，购买者必然面临明显的“房产产权期限缩水”

假如住宅用地的使用期限是 70 年，但按房产证上的日期推算，买的房子一般只有 65 年使用期，整整少了 5 年！而买房时付的总价并没有因此打折，少 5 年不就等于多付钱了么？

遗憾的是，这种简单的估算方式没有得到房屋产权管理登记部门、房地产开发商、法律和经济学界人士的赞同

这里有一点要说明，土地使用权和房屋所有权的区别

房屋所有权（即房产权）是永久的，没有期限限制，只要房产没有完全毁损灭失（住宅楼设计寿命一般为 50 年）就能一直享有，房产证里是没有期限登记表的

土地使用权是有期限的，一般来说为 40 年、50 年、70 年（也就是我们常说的大产权住宅房）

再进一步说，房子的所有权是永久的，只要房子不塌方，房子就归产权人所有。但是土地是属于国家的，根据土地使用周期的不用，如果土地使用者未申请续期，土地使用权和地上房产由国家无偿收回。房屋所有权也就自然消失了

产权到期了怎么办

目前新的物权法已经生效。该法明确了公私财产的平等受保护权。我国规定住宅用地的最高年限 70 年，商业用地 40 年（有特殊 50 年限），综合用地 50 年。现已明确，届满可自动续期，续费按当时的 1% - 10% 来征收(即土地使用权出让金)。但对如何续期并没有说明，这个问题是物权法制定之后预留的问题

购房者只需要在届满期前一年申请续费即可，通常都是需要向管理部门申请，通过审批之后交纳一定的费用续期。而且根据《城市房地产管理法》第二十二条和《物权法》第一百四十九条相关规定，补的费用不会超过 5 位数

还有一种情况，土地使用者提出续签申请，根据法律规定没有批准续期（即根据社会公共利益需要回收的），土地使用权国家无偿收回，但对于地上房产，根据收回时的残余价值给予相应补偿

产权到期后处理方案

方案一：允许延长土地使用权期限。可以由房屋业主联名提出，补交土地出让金，这个价格应该低于同类的土地出让金的价格，类似于成本价和市场价的差额

方案二：土地有其它规划。根据规划需要，国家收回土地和地上建筑物的，对业主进行相关补偿，用类似拆迁安置的方法解决 虽然住宅产权期满后可自动续期。但再次申请土地使用需要补缴多少土地出让金，应该以什么样的标准补缴，拥有房屋产权的业主是否愿意缴，能否缴得起，一旦有房屋业主不愿意缴纳，土地上的房屋该怎么处理？这一系列的问题暂时还没有明确的政策能够回答

相关法律法规

《物权法》第一百四十九条

住宅建设用地使用权期间届满，自动续期

非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的。依照法律、行政法规的规定办理

《城市房地产管理法》第二十二条

土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金

看房基本知识（重点）

现房和期房

现房就是建好的房子，可以很快领到房产证，可以直接过户入住

期房就是还未领到房产证的房子又或者是还在建的房子，需要一段时间才能领证入住

现房优劣势

现房优势：工程已经竣工验收合格，投资风险降低。而且买家可以直接看到实景，实地品评房屋的结构、质量、环境、配套、物管等

房屋价格基本稳定，不会再有大的变化，购房时只需与周围地区、同类型房屋价格相比便可。家庭计划便于安排，付完房款即可入住

现房劣势：价格较高，而且对于品质较好楼盘，楼层、房型较好的房屋往往被先到者买走，选择范围缩小

期房优劣势

期房优势：价格优势，期房在开发之初卖出去，开发商为了募集资金的一个渠道。因此房产开发商都在价格上有较大的空间。而且期房选择范围较广，性价比较好的期房存在较大升值空间

期房劣势：未确定因素较多，投资风险较大，开发商在建设过程中设计、资金等原因导致的工程停顿，都会给购房者带来损失，同时市场行情与价格涨跌难以预测

而且由于与开发商的信息及专业知识的不对等，仅凭开发商的广告、资料宣传来判断、预测楼盘状况，存在房屋规范、质量与预售许诺不符的风险

二手房

二手房是已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易的房产。它是相对开发商手里的商品房而言，是房地产产权交易三级市场的俗称

包括商品房、允许上市交易的二手公房（房改房）、解困房、拆迁房、自建房、经济适用房、限价房

五通一平

五通一平就是建筑中为了合理有序施工进行的前期准备工作，一般包括：通水、通电、通路、通讯、通排水、平整土地

新房在交房时，至少要做到五通一平，买房的时候，这一点一定要留意

容积率

容积率指的是一个小区的地上总建筑面积与净用地面积的比率，又称为建筑面积毛密度

对于开发商而言，容积率决定地价成本在房屋中占的比例

而对于用户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度

一个良好的居住小区，高层住宅容积率应该不超过 5，多层住宅不应超过 3，绿地率不应低于 30%

容积率越低，居民的舒适度越高，反之则舒适度越低

这里简单总结个容积率对应关系：高端 1 ～ 2、改善 2 ～ 3、小康 3 ～ 4、刚需 4 ～ 5、活着 5+

楼层净高

住宅的楼层净高，指楼面或地面至上部楼板底面之间的最小垂直距离

可以理解为：下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离，楼层净高和层高的关系可以用以下公式表示：

净高 = 层高 - 楼板厚度，即层高和楼板厚度的差叫净高

楼层净高规范

国家住宅与居住环境工程中心主编的《健康住宅建设技术要点》指出，居室净高不应低于 2.5 米

建设部主编的《住宅建筑模数协调标准》中，规定了层高优先尺寸系列宜为 2.0 ~ 3.0 米

《住宅设计规范》规定：普通住宅层高宜为 2.80 米。卧室、起居室（厅）的室内净高不应低于 2.10 米，局部净高不应低于 2.10 米，利用坡屋顶内空间做卧室、起居室（厅）时，其 1/2 面积的室内净高不应低于 2.10 米

另外，建设部《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》规定计算建筑面积的房屋，层高（高度）均应在 2.20 米以上（含 2.20 米）

与舒适度关系

一般认为，房屋层高越高，室内高低处温度的温差越大，空气对流越好，人体感觉越舒适，但房屋的保温性、节能性相对较差

楼层雷区

一般购房者在于开发商签订《商品房买卖合同》时应对房屋层高或净高做出约定，如合同约定“层高”，指的就是图纸上的结构标高（指结构设计图中的所标注的标高），是 “净高+楼板厚度”。这一点上应该格外重视，避免后续验房时产生纠纷

如果有关部门确认房屋层高不足，购房者如何要求赔偿呢？如《商品房买卖合同》有规定的，按合同规定处理；合同没有规定的，购房者可与开发商协商解决；协商不成，可采取法律途径解决，根据实际情况或要求退房，或要求开发商承担违约责任

公摊面积

房屋公摊面积就是所购房屋整栋楼的公共部分需要由大家分摊的面积，这部分面积具体包括：电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、管道井、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整栋服务公共用房和管理用房的建筑面积。公摊面积对居民住宅的舒适度也是有一定影响的

房屋的公摊面积和业主们居住的实际面积是成正比的，房屋公摊面积越小，住房的实际面积则越大。如果公共场合的空间比较窄小的话，也不是太好，会对室外的活动有一定影响。所以房屋公摊面积不宜过多也不宜过少

公摊面积计算公式：

• 套内建筑面积 = 套内使用面积 + 墙体面积 + 阳台面积
• 公摊系数 = 总公共分摊面积 /（套内建筑面积 * 总套数）
• 公摊面积 = 公摊系数 * 套内建筑面积

公摊面积多少合适

小高层一般表示为 7 － 11 层的建筑，小高层的公摊情况取决于各楼盘自身的情况，如果没有地下设备用房、一层没有商铺且架空的情况下，小高层的公摊系数大约在 10 ％ － 15 ％ 之间，如果有带电梯的小高层住宅，则公摊系数应该在 15 ％ － 20 ％ 之间

高层建筑的房子一般在三十几层或者更高，高层建筑的公摊系数一般在 14 ％ － 24 ％，因为高楼层的建筑除的电梯和电梯前室所占用的空间比较多，同时安全通道的楼梯也会占用比较多空间，当然也有其他的设备，这所有的加在一起就会占用很多的空间。所以高楼层建筑，一般楼层越高公摊面积就越大

别墅类的公摊面积是比较低的，一般为 1％－8％，如果是独立别墅则没有公摊面积，联体别墅有较少的公摊面积。别墅类公用面积一般为于本楼内，比如走廊等，以及与本楼建筑结构存有连接的部分，并且需是向本楼居住者提供非营利性服务的面积部分，否则不得计入公摊面积

公摊面积风险

新启用的《商品房买卖合同》中由附件标明了“公共部分与公用房屋分摊建筑面积构成说明”，但只列了部分应分摊的部分及其构成，具体说法仍不确定，所以仍然存在着开发商让业主多摊的可能性。这里总结几招供购房者参考

第一招：索取公摊数据

在签订购房合同时，让发展商出示有关计算公摊面积的数据，包括整幢建筑的建筑面积、套内建筑面积之和、不应分摊的建筑面积等基本数据，也可以要求发展商列明公摊公用建筑面积的具体项目以及各项目的面积，这样业主可以通过数据求出公摊面积，以明确自身的权益

第二招：查阅有关资料

业主们有权自查或者聘请律师向设计单位、规划单位、测绘部门等机构查阅所购房产的相关文件，比如最终设计图纸或者最终设计方案、最终面积测量报告、各种数据的计算方式及其文件等等

第三招：在购房合同中约定公摊面积

《商品房买卖合同》第三条和附录二中有关公共部位和公用房屋分摊建筑面积的条款，购房人应当在合同中约定公摊面积的数字，并在附件二"有关公共部分与公用房屋公摊建筑面积构成说明"中，详细约定公摊的具体部位、面积大小。特别是有关共有建筑分摊部位变更的情况，约定得越详细，对购房者就越有利。一旦发生纠纷，购房者就可以以合同约定来保障自己的利益

万一真的发生了纠纷，唯一的选择就是诉之法律，避免浪费不必要的人力和精力。当然，我们期望的是，随着法律的不断健全，政府监督力度的不断加强，发展商诚信意识的不断增强，普通购房者的权益能得到更好的保障

具体情况具体分析，根据实际情况做出理智判断。相关内容参考网络文章，并补充自己见解，房屋基本知识^[2] 参考网址

室内格局

整个室内格局力求方方正正，避免有三角形（尖角形）等不规则形状出现，也应避免室内中央有柱穿过。因为会影响家具布置，造成的浪费面积多

主卧室应有良好的隔音和充足的光线尽量避免与邻栋建筑的门窗相对，以免破坏机密性，给生活带来不便

厨房与卫生间应选择明卫与明厨，因为自然通风与采光对厨房与卫生间的洁净干燥效果是最佳的

浴厕应考虑自然通风与采光，位置应处于隐秘处

此文章堪称一绝，总结较为详细，值得参考：文章室内格局^[3]

户型结构

室外景观

在购房时，住宅的面积、居室数、朝向、内部布局都是应该考虑的重要因素

但挑选住房时有一个新的趋势，即客户选房时对居室朝向有逐渐淡化的倾向，而对室外景观的重视程度正日渐加强

如果室外景观优美，即使传统上认为较差的朝北户型也会受到认可

先厅后卧，顺序选择

在购房时考虑居室各部分的优先顺序是：

1. 第一看起居室（厅）是否好用，包括厅的面积、布局等。起居室（厅）指的是提供居住者会客、娱乐、团建等活动的空间，国内一般称呼为客厅
2. 第二是主卧室的合理性，如面积、采光条件、居室私密性
3. 第三是相对独立的餐厅的功能
4. 第四考虑的是厨房的环境，一个宽敞好用的厨房，往往比次卧室更为客户所看重
5. 第五才是次卧室（书房、客房）；最后考虑阳台

朝向

在中国，挑选住宅商品房的客厅，以朝南为最佳

其它朝向的优劣顺序大致为东南、东、西南、北、西。其次，消费者应挑卧室的朝向

一套房内，卧室一般有二三间，其朝向也不会完全一致。而且在大多数情况下是有好有差

楼层

低层建筑一般为一至二层。多层建筑一般为三至七层。高屋建筑一般为八至三十层。超高层建筑一般为三十层以上

在挑选底层时一定要看各排水管道、系统是否经过特殊处理；如果底层四周下水道管处理不当、化粪池处理不当，往往会造成臭气熏天、蚊虫苍蝇滋生

底层也最容易接受地面环境的影响，如果地面植物繁茂、景色优美，底层的住户当然是“近水楼台先得月”

车位比

对应停车位占建筑面积的比例，法律上并没有明确的数字规定，只规定了首先要满足业主的需要

按照惯例，小区车位配比（楼盘入住总户数与总车位的比例）要达到 1 : 1 以上，才能在一段时间内有效保证“停车不难”

但事实是，越是高端的项目，车位配比也就越高，因为售房的利润能够填补车位的造价；相反，一些定位不高的项目，车位配比则较低，很多刚需项目的车位配比只有 1 : 0.6 至 1 : 0.8，即每户只配备了不足一个车位

致命的错误买房思维

对房地产中介嗤之以鼻

天天和房子打交道的中介才是对房价最敏感的，中介对政策、贷款利率、房价走势等的了解，都能给你提供买房的判断证据

在房屋买卖上，中介是比较倾向于买家的。一个好的中介朋友无疑是帮砍价的好手

如果想要提高买好房源的几率，原则上一定要在此地区有 2 ～ 3 名很好的中介朋友

如何与中介建立互助关系？将心比心，一顿烧烤即可

热衷逛售楼处，并对二手房门店避而远之

房屋交易，重买更重在卖

如果看到一段时间二手房中介门店门可罗雀，那么此阶段最好别买房，因为供应需求是相会的

新房售楼处猫腻多，知道造势或者请群众演员

地段好、物业优质的此新房才是首选

在大城市买不起房，小城市贷款一套过渡

小城市的房价增速永远也赶不上大城市房价的增速

如果小城市买了一套房，那么从限购政策上来说，会丧失首套首贷的资格

一定要珍惜第一笔贷款资格

想买房，但是要攒够了首付才买

一定要充分利用自身所能带来的杠杆能力，比如：

1. 自己手里一次性能拿出多少钱

2. 家里人能援助多少钱

3. 另一半的家庭能支援多少的钱（单身狗请跳过）

4. 对亲朋好友能借到多少钱

只要你的工作稳定，还贷能力还 OK，就不要害怕借钱，也不要认为不好意思

5 -10 年后，你的压力会减轻，房子带来的价值会弥补你前期的劳累

读大学不重要，不如家里三套房

真实感受，对于普通家庭来说，好的大学是实现家族振兴，跨越阶级鸿沟的唯一途径。当然，中 caipiao 也是

优质的大学生，是各大城市争相竞争的稀缺资源，城市对于优质人才一直保持非常友好的人才引进政策，包括买房、户口、创业等补助

最后的最后

如果，你真的什么都不了解，那就约中介去看房吧。只要用点心，看个几天就差不多了，你担心中介和置业顾问说的有误导，那你多找几个不就 OK 了。这个是笔者亲身经历，白天看房晚上总结，不断吸取知识和经验，慢慢就懂了

笔者总结完这篇文章，时间不出意外的到了凌晨。小伙伴们看了文章后感觉有帮助，麻烦文章下方点赞、在看安排一手 

文中仅代表个人看法，不构成任何买房引导意见。如果有想沟通交流的小伙伴，可以长按下方二维码，添加笔者好友

最后，笔者在 GitHub 建立了一个项目，把相关买房文章进行汇总（持续更新），欢迎各位大佬 Star，GitHub House-Notes^[4]

买房不易三思而后行，Good luck。

结尾放下期预告，同样也是写点经历题材，文章内容是笔者玩抖音的那几个月，关于作品如何打造千万播放量技巧，期待下期再见...

参考资料