亿欧智库2020年度分析师发布会——共创共生·房产新居住的新格局

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文丨李佳琪

2020年12月29日，由亿欧EqualOcean主办的“亿欧智库2020年度分析师发布会——房产新居住专场”顺利举办，本次发布会主要由亿欧EqualOcean的分析师们对2020年房产新居住行业发展进行回顾，并预判2021年发展趋势。同时，特邀在家ZAIJIA创始人王晨阳、网家科技CEO邵中国、百变空间创始人白轶峰以及金鼎资本投资总监阿儒汉四位嘉宾，分享了他们对房产新居住的观点。

美好生活新篇章：2021房产新居住行业展望

过去20年，我们见证了中国房地产的“黄金时代”。下一个十年，房地产将何去何从？

亿欧EqualOcean房产新居住事业部研究总监石晓霞认为，未来房地产行业将主要围绕以下五个关键词展开。

慢牛时代——随着“房住不炒”概念的提出，三道红线对房企融资能力和债务监管的力度加强，以及一系列调控政策发布，房企传统开发业务受到压抑，未来房地产的增速将放缓。

马太效应——因为头部企业有融资、拿地、销售等方面优势，所以未来行业的集中度会进一步加强，目前Top30房企的销售额已经达到52%，未来Top30将是房企规模发展的分水岭，Top30之后的房企生存艰难，未来这些企业可以在精细化、专业化上下功夫，或许能够找到生存与发展之道。

家经济——“家经济”顾名思义就是围绕“家”这个场景所释放出来的需求而产生的产品与服务。我们认为“家经济”主要由四部分构成：家庭生活服务、家装宅配服务、社区资源服务、其它服务。房地产企业与“家经济”消费者之间有天然的距离优势，未来随着居住属性重新回归到地产的主流需求地位，“家经济”将成为地产深耕的领域之一。

地产科技——在传统行业数字化转型升级的背景下，地产企业也需要科技的加持，助推企业实现降本增效提质。目前Top30的房企通过内部孵化或外部投资并购的方式，实现生态化、强品牌、强技术的地产科技布局。

多元创新——房企纷纷开启“多元创新”的模式，目前主要集中在与地产主业相关的“地产+”业务与地产上下游产业链的延展上，未来具备规模与资本实力后，会开启跨界创新，未来，超大型房企可能会转型为像黑石一样的大型资产管理公司。

空间思想力——科技赋能地产新未来

地产科技是利用5G、云计算、大数据、物联网、人工智能等技术，推动地产行业的数字化转型升级，以提升城市资产价值。地产科技不是新技术在地产领域的简单应用，而是以需求为核心，构建数字化的空间场景，实现人与空间、人与人、空间与空间的互动融合。

国内地产科技正处于快速发展阶段。在政策方面，新基建与智慧城市政策推动新技术赋能地产；在市场方面，老龄化进程加快以及城镇化速率放缓，使得市场增量需求不足，地产行业由粗放式发展向精细化运营转变；在技术方面，随着云计算、物联网、AR/VR等技术的不断成熟，地产科技将迈入3.0阶段，成为未来房企突破瓶颈的重要手段与战略发力点；在投资方面，中国地产科技投融资总额波动上升，投资者对行业未来发展持乐观态度。

在多种因素的推动下，2020地产科技行业涌现出很多热点事件，亿欧EqualOcean分析师张书博总结为“大场景”、“大运营”、“大跨界”三个关键词。

“大场景”是指科技赋能城市场景，其中智慧社区和智慧物流是2020年的热门领域。“大运营”是数字化营销与资产管理，其中房企纷纷自建营销平台，推动数字化营销，如龙湖推出的U享家、万科推出的易选房等。“大跨界”主要体现在阿里、腾讯、京东等互联网巨头纷纷入局传统地产行业，推动行业的数字化变革。

最后，亿欧EqualOcean分析师张书博总结了地产科技行业当下面临的挑战，并展望未来发展趋势。

目前，地产科技发展面临四大挑战。一是缺乏足够的决心与耐心。数字化转型是一项长期的战略行动，需要长期投入，有些地产企业在大投入后，短期内业绩提升并不明显，后续缺乏耐心持续投入；二是数据治理难题。地产行业以项目制为主，并且地产中已存在大量信息终端，需要建立提高标准化的数据治理流程，实现不同项目间的数据流通；三是忽视技术与业务的融合。许多地产公司在数字化建设过程中一味追求强大的技术与平台，却忽略了与业务的融合，公司内部技术人员与业务人员之间存在较高的认知壁垒；四是保护数据隐私依然面临挑战。在避免隐私安全泄露风险的同时，实现数据商业价值的最大化。

挑战与机遇并存，未来具有思想力的空间会是什么样子？一是万物互联，地产开发的各个环节会被打通，不同参与主体间的数据流也会被打通；二是将结合积累的用户数据、现成的半成品粒状模块与未变现的资源能力，提高场景切入效率；三是内外联动，以开放包容的心态，共筑地产科技创新生态。

家居新格局——大家居行业的突围赛

2020年上半年的疫情，对整个家居行业都造成了不可忽视的影响，家居企业面临着管理能力以及运营能力的严峻考验。挑战也带来了机遇与变革，过时的商业模式遭到了淘汰，新的商业模式受到了追捧，家居开始拥抱新技术与新模式。随着下半年疫情的缓和，家居企业迎来更多的发展机会。

亿欧EqualOcean高级分析师吴曦雨认为，2020年家居行业的发展可以总结为以下八大方面。

家居出口贸易回暖——家用电器、灯具以及家具在6月、7月和8月实现出口商品累计同比增速回正。疫情对家居行业的负面影响，随着时间的推移逐渐减小，未来家居外贸的需求将进一步被激活。

泛家居上市热——2020年，中国泛家居行业上市热依然持续，今年已有11家企业上市，5家企业IPO过会。消费者对家的需求逐渐由生存向生活过渡，家装行业得到长足的发展，行业成熟度不断提升。

跨界联动、迎合个性——95后、00后逐渐成为家居品牌的下一代消费主体，为迎合个性化的消费行为，各大家居品牌进行跨界合作，联名推出合作产品，比如梦洁家纺携手人气原创国漫IP“吾皇万睡”合作推出联名床品。

跨界争夺家装入口——家装作为大家居行业的流量入口，建材、物业、房产中介、家居零售，家电零售以及互联网巨头，纷纷下场争夺家装入口。

家装行业格局洗牌——实创装饰的告别，宣告了互联网套餐式的家装模式的全面失败。金螳螂家的门店转让与万科从万链的退出，都证明了作为大家居行业流量入口的家装业务并没有各大行业巨头想象的那么容易。

整装业务成为热潮——整装成为近年来家居行业新的热点布局方向。除了家装企业纷纷开始推出整装产品外，多家家居建材上市企业也纷纷进场，整装成为继全屋定制后，家居建材领域的新战场。

存量房成为新重心——随着精装房政策的推动，新房交付中毛坯房的比例将进一步降低。存量房将成为家装行业新的获客中心，社区店、改善型装修，也将成为家装企业探索的新热点。

数字化意识的觉醒——年初的疫情，改变了家居家装行业用户的消费习惯和企业的获客渠道，家居家装行业的数字化意识开始觉醒，企业开始探索直播电商等数字营销方式，云设计也成为家装数字化的重点发力环节。

智慧“家”生活——中国智能家居新浪潮

站在2020年的时间节点下，智能家居行业仍然呈现两级分化的态势。

一方面，在上半年疫情催化下，“非接触经济”大行其道，各种产品和服务开启非接触模式，智能家居正是在家庭场景下实现非接触健康安全生活环境的基础，所以智能家居又成为行业关注的焦点。同时，在消费升级大趋势和“懒人经济”、“宅经济”等各种新兴经济形态的助推下，智能家居的销量和渗透率不断增长。

但另一方面，智能家居的使用体验并不是那么理想，频频受到消费者的“吐槽”，技术应用的成熟度、产品交互的智能性和通讯连接的稳定性仍有很大的提升空间。

在此背景下，亿欧EqualOcean助理分析师李佳琪从新政策、新技术、新市场、新动作、新未来五个角度对2020年中国智能家居行业的新动向进行总结。

首先，在政策方面，新基建和十四五规划重点关注5G、大数据、人工智能技术的建设，底层技术和基础设施的发展完善必然对其应用领域智能家居行业产生积极影响；另外，随着精装修政策的逐步落实，智能家居配套率不断提高，为智能家居在家庭场景下的全面普及提供了机会。

其次，在技术方面，除了物联网、云计算、边缘计算、人工智能等智能家居领域关键技术的应用落地不断成熟外，无线通讯技术5G和WiFi 6也成为新的技术突破。5G网络具有带宽大、速度快、连接广、延时低，进一步保障智能家居连接的稳定性。WiFi 6作为一种新技术，亮点主要表现在功能、速率、覆盖性等方面，同时增加对多设备连接的支持。5G和WIFI6两种无线通讯技术相互配合，将为用户提供更好的智能家居服务。

李佳琪认为，中国智能家居尚在初步发展阶段，市场红利明显，未来增长潜力强。“中国智能家居有千亿级市场规模，并且呈逐年上升的趋势，今年市场规模达到4354亿元，预计2025年突破8000亿元。”在千亿市场规模之下，涌现了众多类型的市场参与者，目前市场集中度不高，竞争格局未定，各方参与者都有机会。

未来，智能家居主要呈现三大发展趋势。

第一，AI技术的成熟将助力智能家居场景实现无感化，芯片安全，云安全，边缘安全等安全技术的发展将更好地保护消费者隐私，推动智能家居信息、数据安全与用户体验共存。

第二，随着智能家居单品逐渐打开市场，消费者接受度和认可度提升，前装模式下的整套智能家居解决方案将会越来越普及。

第三，智能家居是一种以人为主的生活场景，单个设备功能性无法体现人的需求。入口之争与智能家居方便、快捷、舒适三大本质特性相违背，人的需求、行为和生活习惯才是该行业真正的入口。

共创共生：房产新居住行业的风向

圆桌讨论环节，家页传媒联合创始人宗书慧、在家ZAIJIA创始人王晨阳、网家科技CEO邵中国、百变空间创始人白轶峰以及金鼎资本投资总监阿儒汉共同探讨了家居行业未来发展新趋势。

2020年注定是不同寻常的一年，对于家居家装行业亦是如此。家页传媒联合创始人宗书慧认为，不论是产业链前端的家居，还是中后端的家装与技术支持，乃至为行业赋能的资金与信息，都将面临行业大变局。

在家ZAIJIA创始人王晨阳女士从家居新零售的角度出发，她认为，近年来，消费年轻化已成家居行业的大趋势，年轻人也开始关注“家”。消费端的变化也催生了一批年轻的品牌，并推动了传统品牌的转型，这些新动向将引领家居行业的长期发展。

网家科技CEO邵中国先生则谈到对数字化浪潮的重视与看法：“未来装修公司的竞争更多是效率之争。数字化是装企提效降本的唯一解决方案，营销获客、客户转化、施工交付、供应链协同是数字化的重要场景，同时数字化还能提升业主服务的满意度。”

百变空间创始人白轶峰先生对未来存量房改造市场进行了预测。他认为，从买新房到改旧房，中国存量房改造已达到需求顶峰，也成为年轻消费者的共识。同时，数字化和产品化“双化并行”，是未来家装行业发展趋势。

最后，金鼎资本投资总监阿儒汉先生谈到了这一年家居行业在资本市场的表现：“目前随着注册制的推行，资本市场效率提升，企业的价值越来越容易被发现。龙头企业和高增长创新企业会获得市场的青睐，企业估值前置将常态化，家居行业内产业联合和垂直整合将加速发展。”

随着技术的不断成熟，物联网、5G、人工智能、大数据等技术在家庭生活场景中的应用落地将逐步加强，人和居住的关系也将发生巨大变化，科技为人类营造新居住环境，培养新的生活方式。亿欧EqualOcean房产新居住事业部将持续关注房产新居住领域的行业革新，关注科技创造美好新生活。

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