有些房子，最好别买！
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2021-03-14 13:12
周末花了点时间看了下国家刚出的十四五规划和 2035 年远景目标纲要，全文很长，要看完得花点时间。
这种大规划大战略以前我是不看的，因为作为一个小老百姓，国家大事也轮不上自己操心。
可最近这些年也不知道为啥，我总喜欢关心这些事儿，多多少少都会自己看看并且仔细研究一番。或许，上了年纪的人喜欢看报纸看新闻并不是一种习惯。
我想了下，或许是随着我们年龄的增长，自己逐渐成为了一个社会人的角色。而作为社会大环境的国家，也会反过来影响我们这种小个体。
如果有时间，建议你们也关注下。这种层面的产品规划，透露的不仅仅是未来趋势，更多的是其中的机会。
可以说，这是一本未来五年的财富指南。
全文涉及面非常广，我重点看了下关于房子的发展趋势以及国家对房地产市场的定位调整，有这么几个发现。
第一，国家发展已经从速度模式转变为质量模式，奔着指标大步快走不再是唯一目标。
这次十四五规划的基本调性有一个非常明显的转变，从追求 GDP 增速转变到向发展要质量。
我们国家这个大产品，经过了艰苦卓绝的创业期、走过了辛辛苦苦的验证期、面对过内外部的各种挑战，如今，这款产品将迎来新一轮的品质升级。
以前每次都会关注经济增速，对具体指标和数字有业绩式的要求，这些要求会落到各地方主产品经理的业绩考核中。而现在，打破 KPI 驱动的模式，重点转向关注质量。
这个转变的内因，也说明我们过去那么多年的经济建设已经取得了一定的成绩，现在有时间、有空间、有机会来进行质量升级。
不得不说，房地产为过去这些年的经济增长做出了很大贡献，这个行业也因此造就了一批抢占先机的商人和普通人。你看过去那些年的中国首富以及那些靠买房财富自由的人就知道。
过去 20 年经历的几轮房价上涨让不少人觉得非常刺激，也惯性认为这种趋势会一直持续下去。
但我想说，房价疯涨的时代已经结束了，那段激情岁月已经结束了它的历史使命。
而现在，「房住不炒」的产品战略是会始终坚持的，顶层决策者会自始至终握紧这跟弦不会松，并且会贯彻到后期的整个开发环节。如果不握紧，就是走回老路了。
并且，以前我们是要跟别人比，为了不落后就要拼命发展。当整体经济体量不大且产业单一的时候，房地产扮演了排头兵的角色。
今后，我们是要跟过去的自己比，盘子逐渐增大，各产业均衡发展。我们不仅要活下去，而且要活得好。
所以，疯狂卖地、批量建房、高价出售的房地产时代已经过去，房价也不可能出现过去那样的过山车上升。
未来，居住质量、幸福指数、消费升级提升才是发展方向。
第二，炒房不再赚大钱，房子从投资品回归到消费品。
上面说了这么多，可能有的人还是没看懂。那接下来我就说得直白点，炒房赚不到大钱了。
当然，这只是我的个人判断，不构成任何对你的建议。
为什么我会这么认为呢？
首先，过去这些年房子一直被当成投资品，有些人手里持有多套房产，用来收租或者低买高卖。而现在，买卖的交易成本提升了，低买高卖的利润空间变小了。相比之下，这就不是一个非常合适的投资品。
而促使这种交易成本提升的方式，就是由中央牵头的各地楼市调控政策。说得直白点，不是你想买就能买、不是你想卖就能卖。
当交易成本提升且投资回报减少时，一些热钱就会选择其他的渠道进行投资转移。
况且，这次规划里还重点提到了完善租赁模式，除了买房旧俗观念，未来会有很大一部分买不起房的人选择终生租房。其实这种模式在国外就有，买房只不过是一种执念。
运用各种产品策略的调整和优化，保证每一个用户有得住、住得好，用户可以选择任何一种支付方式来消费自己的生活。
其次，拉动经济增长的三驾马车分别是投资、进出口、消费。前两项我们都还不错，反而消费比较疲弱，这也是接下来会大力拉动的领域。
美国的消费占 GDP 的 60% 以上，我们只有 38%，仍然有很大的提升空间。
那为什么之前消费不行呢？
在我看来有两个主要原因，第一，大量消费能力都被房子按压着；第二，可消费的产品和高质量的服务有限。
所以，这又回到了前面提到的质量提升的话题。你看，战略就是战略，解决的是系统性问题。
当炒房赚不到钱后，房价就不会急剧上涨，大家口袋里的钱不会被房子压着，进而有了消费的动力和空间，经济自然而然开始运转。
当消费能力被释放、用其他方案满足住房需求、产品升级后，新的消费窗口就打开了。
纲要里还有句话是说，促进国内经济大循环发展。翻译过来就是，自己生产的东西要自己消费掉。
所以你看，老百姓手里的钱多了、可消费的产品和服务多了，交易就多了、经济就增长了。
那有人肯定会问，今后炒房还能赚钱么？
赚是肯定是能赚的，但赚得肯定没有以前那么多了。而且，你持有多套房产的成本比较高，算起来的 ROI 其实还不如不炒，去投资消费带来的回报可能更大。
当然，不是所有地方的房子都能赚钱。
今后，房子肯定还会升值，但空间和幅度不会像以前那么大，小赚会有的，但想靠这个财富自由，别想了。
在今后的很长一段时间内，房子会从一种投资品回归到它消费品的本质。
第三，城市群的发展会涌现出一批价值洼地，小城市房价或许会跌。
这次还特别提到了城市群的发展，所谓的城市群，就是相连的几个地方组成群组一起发展。
比如长三角城市群、大湾区城市群等，我所在的湖南也有长株潭城市群。
这些城市群聚拢后各自发挥优势组成集团经济，并且能起到一定的人口虹吸效应。我们现在人口城市化已经超过 60% 了，当人口往大城市流转的时候，有些变化也在发生。
这些城市群的周边地区房价或许会有价值空间，而远离大城市的小城市房价或许会跌。
小城市处于农村和大城市之间，现在农村人口流出后都会逐渐往大城市转移。中间状态的小城市除了本地需求，新增需求并不多。本地人都有房子，最多也是改善居住购买，所以需求增量决定了价值增量。
小城市地多、人少、需求有限，就算短期有涨，但长期不看好。不过就算跌了，因为总盘子不大，也不会影响大局。
而且，要跌也不会跨过 30% 的红线。至于为什么是 30%，了解次贷危机的人应该都懂。
从 ROI 的角度看，如果你准备回老家买套大房子，还不如在大城市买套小房子。如果你准备在小城市投资房子，那最好别买！
当然，如果你是扎根刚需，闭着眼睛上车即可。
大城市的房价是一定会涨的，只不过从坐火箭改成了坐慢车。人口增速并不是制约房价变化的唯一因素，就算人口增速下降、老龄化加剧，房价还是会涨。你看欧洲一些国家就是如此。
另外，大城市的老旧小区改造也被提上了产品改造日程，配套设施完善、老产品升级、品质提升，或许也会带动那些老破小价值提升一波。
什么值得买，其实读懂这份大文件就能略知一二了。当然，不要相信我说的。
最后，特别佩服制定这些政策纲要的智库们，对于这种复杂的大项目有如此清晰的逻辑和脉络，不是像做个功能那么简单的。
要说做产品，还是他们厉害！
················· 唐韧出品 ·················