胖哥买房后续，上海楼市下一个“风口”在哪里？-技术圈

筒子们，小胖来了，本周继续围绕 #上海买房# 这个话题展开，毕竟自己经历了涨知识的2个月，趟了2个月的坑，希望把自己的一些经历分享给大家，好让大家避避坑。

在上篇《终于定了！历时2个月，签订购房协议！》中我留了几个尾巴，其中就讲到“我们在买房时需要注意什么，如何选型”。

当时想分几段来说清楚地，后来发现不知不觉写了1000+字了，然后怕影响阅读体验，就把这段抽出来了。

今天抽时间来把这个事情说清楚，在整理资料的过程中我发现啊，对我来说，核心思想就一句话：“地段”。在这个大前提下，我才会比较其他因素来最终给这套房子打个分，接下来就给大家描述下我的心路历程。

对我来说，如果一定要给房子的各个主客观因素排个位，“地段”无疑是Top Priority，毕竟李嘉诚都在反复强调了，“地段，地段，还是地段”。

我也始终相信，在这座被誉为魔都的城市基本面下，上海的地段是最重要的因素。

首先普及一个概念，到底哪里算是上海市区，这里我引用一位b乎网友的回复：

《上海市城市总体规划(2017-2035年)》最大的特点就是明确了上海的主城区，主城区从外环内，扩大为中心城区（外环内）+主城片区。上海的四个主城片区分别是：虹桥、宝山、川沙、闵行，每个主城片区中有一个城市副中心。
上海规划主城区面积约为1161 平方公里，这是一个非常精确的面积，主城区包括了六个部分：中心城（外环线以内）为664 平方公里；虹桥片区86 平方公里；川沙片区97 平方公里；宝山片区84 平方公里；闵行片区199 平方公里；高桥镇、高东镇31平方公里。
上海主城区的范围如图所示：

从上图大概可以看出划分大致分布。

现在的上海和过去20年的完全不一样了，从地段上来说，以前有句老古话叫：“宁要浦西一张床，不要浦东一套房”已经不存在了。以陆家嘴为金融中心打造的浦东新区，可谓是一寸地，一寸金。

除了陆家嘴，再比如世纪公园板块，龙阳路板块，张江板块，现在房价都是非常可观的。

这里我要抛出一个观点：房子本身没有任何价值，影响房价的因素是周边的配套，以及人才的密集度。

想一下，为什么张江会那么贵？不就是因为那里是个“张江高新产业区”吗？这里引用一段之前澎湃新闻的稿子：

在上海市第十五届人大常委会第十四次会议对《上海市推进科技创新中心建设条例（草案）》（下称“条例草案”）进行了审议，条例草案中提出打造张江区域创新极，明确了三个“张江”的功能定位，为统筹推进张江综合性国家科学中心、张江科学城、张江国家自主创新示范区建设，形成具有国际影响力的区域创新极提供法治保障。

http://finance.sina.com.cn/china/dfjj/2019-09-25/doc-iicezzrq8251066.shtml

但是我从小都生活在浦西，对浦东不是很熟悉，所以看的房子都在浦西。浦西有以杨浦、虹口、黄浦、静安比较熟悉，所以基本都在这附近看。

这几个区呢，有一个特点，就是属于浦西的市区板块，每个区都有一部分在内环，甚至内环内。但是因为城市发展的原因，很多内环的房子都是5、6层楼的老公房、售后公房。这些房子的特点就是房龄高，小区老，人口普遍老龄化。拿虹口区曲阳板块来说，一片片的5、6层楼。均价都在6-7w之间。

我觉得这里的“房价”是有空间的，但是空间在哪，我不好说，懂的自然懂。

市区就那么片地，越是靠近市中心的，越是值钱这个道理我相信大家都懂。那大家想一下，熟悉上海的应该知道嘉定、奉贤南桥，现在那边的均价也到了4-5万，而市中心的虹口这块，也就是6-7万，杨浦更是4-6万，这个价格和“地段论”不相符。

因为 zc 的原因，目前 gj 层面的调控目标就是控制房价，坚持“房住不炒”。再加上很多市区老房子他的升值空间不大，要么卖学区，要么卖动迁。

所以以上就是用了上海的例子，说明了我对地段的理解。那除了房价外，其次就是交通了，对我来说，交通也是房价的一个非常重要的参考因素。这个房价不仅是我购入的价格，更要考虑到未来售出时候的价格能否维持住，甚至增值多少。

- 附近是否有地铁？在上海无论是租房还是买房，这房子附近 1 公里内有没有地铁是非常影响价格的。毕竟大家都要工作吗，地铁又基本可以覆盖到绝大部分地方。所以如果 1 公里内有不少于 1 条地铁线，那这个交通就是比较不错的了。

- 公交都到哪里？公交在上海起源的比较早，在我上高中那会，还一直做公交，所以公交相对来说是比较多的，而且覆盖面会比地铁更广一些。但是公交多不代表路线好，你要看公交去的地方，如果这辆公交去外滩、陆家嘴、人民广场，那就比较不错了。

- 离高架是否近？这一点其实不是那么重要，毕竟出行多靠地铁，我个人是不太喜欢开车的，一来地铁上可以开电脑做做事情，二来想休息也可以眯一会，多好。但是你要反过来考虑到，高架离得近，会不会吵到你，会不会以后拓展高架，延伸到你这边，本来没高架的，现在在高架边上了。要知道高架边上的房子是不太好卖出价格的。

然后可以考虑下配套资源：教育和医疗。我之所以把这两项放在后面，不是说不重要或者不作考虑，而是我更偏向地段和交通 2 要素。同时可以兼顾到教育和医疗配套的话，就更好了。

当然本次购房，我不会考虑学区的，毕竟我的宗旨是“先自己舒服了”

关于育儿方面的问题，后面有机会给大家分享出来一起探讨，毕竟我也不是什么专家，都是在摸索中前进的。

okay，今天就胡吹到这里了，给大家总结一下几点买房必知：

- 地段，地段，还是地段

- 交通便利

- 配套设置：教育、医疗、商场、

0、6 年主导 3 个项目，我终于成了别人眼中的大佬