再造绿城 | 地产科技战 ②
作者 | 王金旺
编辑 | 李帅飞
从钢筋混凝土到科技数字化，传统住宅及配套设施服务正在进行着一场从“功能机”到“智能机”的跃迁，科技地产屡被重仓、物业公司集体上市、开发商向运营商的转变……，让新一代住宅、社区被插上了一根连接网络世界的网线，成就“新基建”。
在这一过程中，各家地产厂商经历了怎样的浴火和重生？如何加持科技完成转型？
为此，雷锋网推出《地产科技战》系列文章，以产业深度视角，追溯中国头部地产厂商科技转型的这十年，揭开新一轮“土地改革”的神秘面纱。
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1995年，在杭州蒋村的一片荒地上，一个名叫“丹桂花园”的楼盘拔地而起，在人均收入不足500元的那个年代，“丹桂花园”是一个为数不多的别墅项目。
也是自这个项目起，杭州大学历史系毕业的宋卫平创办的绿城中国（以下简称：绿城）开始凭借高档小区走入国人视野。
20年后，当绿城已经成为国内地产界的TOP 10时，变道地产科技、转做“运营商”，这次的故事要从一个实验室说起。
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绿城“种树”
2016年5月，绿城与智能家居品牌C.Smart联合成立了一个智能家居实验室，关于这个实验室，在绿城官方资料中有这样一段简要介绍：
所有关于智能家居的设想和需求，涵盖小区物业管理、酒店、智慧生活等领域，只要业主提出来，经过提炼和可行性分析，就在这个实验室里研发，并进行测试、优化、系统改进和推广应用。
当时走入这个实验室的智能门锁、智能红外遥控器、人体红外探测器、气体泄漏传感器等产品，在日后都成了智能家居领域的主流产品。
不过，这一实验室成立之初的目的并不是研发几款硬件、抢占市场风口，而是建立一个整合各类家居、社区硬件的「社区操作系统」。
这一操作系统类似手机操作系统，主要的硬件不是由绿城的团队来生产，绿城的团队当时的工作重点是如何通过驱动程序将这些硬件整合、连通起来，并在这一操作系统中提供统一的界面和服务。
大多数人对于绿城在五年前成立的这一行事低调的实验室并没有那么了解，甚至鲜有行业人士能说清楚“它从哪里来，将到哪里去”。
成立之初，这一实验室也经历了不少煎熬。受限于诸如网络协议无法互通、硬件成熟度还存在诸多问题……，要做一个「社区操作系统」，在当时是一个不可能完成的任务。绿城智能家居实验室并没有如贝尔实验室一样发展成为举世闻名的社会性实验室，而是成为了绿城在地产科技领域早期探索的历史缩影。
不过，绿城却由此埋下了一颗“社区操作系统”的种子，或许当时没有人能料想到，这颗种子经年之后会继续生根、发芽，成长为一棵众人瞩目的大树。
2017年9月25日，绿城理想生活集团成立，对于被世人认为偏执于高端房产的绿城，真正的变革才刚刚开始。
2
转职「运营商」
2017年7月23日，时任绿城中国执行董事、执行总裁李青岸站在博鳌21世纪房地产论坛的舞台中央向台下众人讲述着绿城在地产领域的新故事——「一体五翼」。
此时的绿城政权几经更迭，持股28.9%的中交已经成为绿城单一最大股东。
李青岸正是被派驻绿城、任职总裁的中交老将，在此之前，李青岸历任交通部财务司副处长、中国路桥(集团)总公司财务部总经理、中国交通建设集团总公司财务部总经理……，对于地产行业，李青岸以“新兵”自称，却又受命主抓绿城改革。
2016年7月9日，在绿城召开的半年度工作会议上，两个子公司绿城资产、绿城小镇在会上成立，此时，绿城所有业务统一并入到集团旗下四个子公司——绿城房产、绿城管理、绿城资产、绿城小镇。
这次组织架构调整的实际意义是通过几个子公司分摊了绿城房产的业务发展压力，同时明确指出绿城的一个业务转型方向——“城市综合运营服务商”。
这次架构调整为绿城的业务发展奠定了基础，转职“运营商”成为绿城接下来几年的一个重要方向，彼时，这项改革对外称作「一体四翼」。
不过，「一体四翼」不是绿城的终局。
次年9月，绿城再经调整，「一体四翼」转身变为「一体五翼」，“生活服务”被提到战略位置，绿城理想生活集团由此应运而生。
2016年我们提出的整体战略是要“轻重并举”，其中，“轻”指的正是向城市综合运营方向发展，成立绿城理想生活集团也是为了做整体地产智慧化、城市综合运营相关工作。
这正是绿城理想生活集团成立初衷。
彼时，一并归入到绿城理想生活集团的智能家居实验室在随后也被更名为绿城中国智能化实验室，继续聚焦研发战略级项目——社区中脑。
“轻重并举”虽是绿城在2016年提出的战略方向，但在这一战略下具体应该如何展开业务，仍是一个问题。
之后几年里，世人眼中的绿城以每年一轮大的架构调整进行着自身业务优化，诸如2018年6月提出按轻重资产将集团架构调整为「11+5」、2019年1月再次优化组织架构为「8+3」。
在这样频繁的架构调整中，绿城的代建、建筑科技等业务版块也逐渐明晰，甚至针对建筑科技还成立了绿城科技产业集团。
而作为少有的没再经历架构调整的业务集团，绿城理想生活集团在接下来的几年里着重在业务发展上逐渐将房屋维修、社区商业、产业服务等版块增添进来。
例如，2017年，绿城理想生活集团着重针对房屋存量市场在房屋维修上的诉求，提出房屋4S战略，希望为房子构建一个像汽车一样的“4S”服务体系——面向C端建立区域线下门店、实现线上下单线下服务，面向B端提供2年房屋质量及服务保障，面向G端提供老旧小区改造服务；2018年，绿城理想生活集团针对垂直内容进行发力，又逐渐将养老、社区商业内容搭建起来……
3
未来社区构想
2019年1月12日，未来社区正式写入浙江省《政府工作报告》，报告指出，开展首批24个未来社区试点。
随后，浙江省提出了“139”顶层设计思路，进一步明确了未来社区的定义。
何谓“139”顶层设计？
据官方资料显示，在这一顶层设计中，“1”是指以人对美好生活的向往为中心，“3”是指把人本化、生态化、数字化作为三个维度的价值坐标，“9”是指邻里、教育、健康、创业、建筑、交通、低碳、服务、管理九大场景创新。
这次，浙江省是希望将社区建成一个真正的“理想国”。
作为杭州当地地产巨头，在由中交控股后，绿城的几番架构调整与浙江省的城市规划、城市战略暗自契合，尤其在经过前期“经验”、“教训”、“成果”积累后，绿城理想生活服务集团的战略逐渐与浙江未来社区战略协同，成为了浙江省未来社区建设战略的重要参与单位之一。
绿城在浙江省未来社区战略中扮演着多重角色。
绿城是浙江省未来社区战略的智库，是标准的协助起草者，是其中一些研究课题的承接者，也是标准样板案例的打造者……
2008年，这一年，绿城拿下了舟山长峙岛近3300亩的整岛主导开发权，当时，绿城花重金聘请来世界知名建筑设计公司JTP为这座岛做设计规划，仅仅是设计规划就花了近三年的时间。
基于对这座岛长达10年的持续建设、开发，2019年，在承接浙江省未来社区研究课题时，舟山长峙岛如心小镇成为了绿城实施未来社区构想的第一个项目。
如心小镇未来社区
2019年10月，绿城完成了这一项目的平台系统建设并正式投入运营，这一系统中包括安全场景、交通场景、商业场景、邻里场景等近20个智慧场景。 在运营方面，绿城为16个小区建设了统一的运营中心，并积极与政府数据平台进行打通。
通过这套系统，所有小区就都变成了实时在线的小区。在居民端，用户可以通过APP在线体验生活服务。值得注意的是，绿城还为当地政府设计了一套积分系统，通过浙江省推出的这套积分系统，如果你在社区里不尊重社区的基本规则，乱停车、乱遛狗，你的信用分降下来后，就需要交物业费；疫情期间，如果你在社区里作为志愿者在做付出，可以增加积分，增加积分就可以提高声望，变成达人后就可以不交物业费。
据悉，目前这一未来社区中的居住人口已经超过1万人，这一未来社区的运营管理由绿城与当地政府联合运营。
这样的未来社区在浙江省不只一个，在浙江省未来社区规划中，已经形成了这样一组数据：
2019年，浙江省第一批试点推行未来社区项目24个； 2020年，浙江省第二批试点推行未来社区项目36个；
2021年底，浙江省推行未来社区项目将达到150个；
到2022年底，浙江省推行未来社区项目将达到4000个；
到2025年底，浙江省2万个小区将全部推行未来社区模式。
2021年6月10日，国务院下发《中共中央国务院关于支持浙江高质量发展 建设共同富裕示范区的意见》，《意见》指出：
到2025年，浙江省推动高质量发展建设共同富裕示范区取得明显实质性进展，人均地区生产总值达到中等发达经济体水平，以中等收入群体为主体的橄榄型社会结构基本形成。
雷锋网向行业人士了解到，这一《意见》的基本落脚点正是未来社区的整体建设和运营。
通过参与浙江省未来社区建设，不仅让绿城进一步提升了智慧社区建设经验，同时也帮助绿城梳理清楚了自身未来发展方向。
4
再造绿城
2021年1月5日，住建部、发改委、银保监会等十部委发布《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》，《通知》特别提出要融入基层社会治理体系、推动发展生活服务、提升物业管理水平等诸多要求。
同样是在这一年，在政府、行业会议中，绿城旗下一个新的科技子公司出现在大众视野——绿城未来数智。
今年，随着住建部关于新型物业公司相关政策的出台，在浙江省未来社区政策引导下，绿城决定要向平台化方向发展。
这是绿城在新政策背景下看到的地产企业发展方向，也是绿城未来数智成因。
绿城未来数智究竟是一家怎样的公司？
绿城未来数智此前实际上是绿城理想生活集团的一个事业部，自2017年团队成立以来，为绿城搭建起了社区中脑，承接了如心小镇数字化建设等项目，如今成为一家独立企业，继续探索绿城对平台化发展的构想。
据雷锋网了解，新成立的绿城未来数智目前主要工作包括两方面：
第一，做AI平台，应用绿城此前搭建的社区中脑，做家庭、社区里的操作系统； 第二，做数字化运营，联合合作伙伴为居民、园区提供生活服务方方面面的生活服务。
绿城未来数智是绿城在地产科技领域又一次业务聚焦，据悉，目前企业中研发人员占比从此前的90%下降到了50%，市场、运营人员占比达到50%。
从研发团队为核心到运营团队的扩充，从理想生活集团事业部到平台化独立企业，绿城正在不断经历着重塑和再造。
2021年3月23日，在绿城2020年度业绩发布会上，接棒绿城行政总裁的郭佳峰指出，“2021年公司拿地目标是3000亿元货值。”
而就在3月20日的「2021绿城中国生活开发者大会」上，郭佳峰表示，“产品主义是绿城融入血液的信仰。”
或许拿地、建楼是地产商一个永远不变的主旋律，但在这场地产科技战中，技术就如同血液一样重塑着包括绿城在内的中国整个地产行业。
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