望着碧桂园、恒大的背影，保利有些落寞

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文｜曹蓓

编辑｜李霂轶

来源｜凤凰WEEKLY财经

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题图｜Pixabay

最新的业绩发布会，投资者们没有等到保利对“进入前三目标能否实现”的正面表态。

保利发展总经理刘平只是说，“追求卓越是公司经营理念之一，公司一直努力扩大经营规模、提高经营效益，保持行业领先地位。”

2020年房企的排行榜上，保利还是落到了第五位，上半年第四的位置，最终没能保住。销量超过5000亿的时间，也比预计晚了一年。

去年全年，保利销售5028.48亿，同比只涨了8.8%，是2016年以来的最低增速。营业总收入2432.08亿元，同比增长3.06%；归母净利润289.48亿元，同比增长3.54%。

毛利率下滑了2.38个百分点到32.59%，这是绝大部分房企都没能逃过的集体命运。

2020年以后，房企们不得不面对这样的现实，房地产已经不是以前的房地产，央企保利也不能例外。

但是保利2017年提出的“重回前三”的目标还没来得及实现。按照设想，保利应该在2019年就以超过5000亿的销售成绩夺回前三的位置，但是那一年，这个目标被延期到3-5年。

面对来得猝不及防的拐点，重回前三的目标能否实现，保利或许只能选择避而不谈。

保利重回前三的迫切，无人不知。

虽然“招保万金”的时代风光不再，但央企第一房企保利还是稳坐前五，跟第六位的中海地产之间，差了1200多亿，是TOP20-30位房企一年的销售量。

只是，保利不甘心。

“前三”的烦恼

1992年广州市沙河路17号的一间20多平方米的办公室，当时对房地产一无所知的8个转业军人，开始经营保利地产，其中就有现任保利发展董事长宋广菊。

1998年福利分房画上句号后的第二年，保利花园开盘，七天七夜，买房的人排成长队，创下当年广州楼市单日成交量的最高纪录。

起初，出了广东没多少人知道保利，2002年股改后的全国扩张以及2006年作为重启IPO后首批上市第一家房企在上交所挂牌，把保利一步步推向黄金时代。

刚刚跨过千亿的2012年，也是保利出现在前三的最后一年。

随后几年，保利眼看着后面的选手赶超，前面的人越跑越远，2015年就连前五的位置也没能保住，跟头名万科差了一千多亿。

“保利是个P”，宋广菊2015年4月的一条“出圈”的微博和随后发布的5P战略，说明保利已经意识到——慢了。

紧接着第二年，5P变成“一主两翼”，外界从频繁的战略调整读出了它内心的急迫。

或许是这种急迫，让宋广菊在2017年提出了“三年重回前三”的目标，从此保利就像戴上了紧箍咒，逢提必及。

一路顺遂的保利大概高估了自己，也低估了对手，三年后它的名次退到了第五，连5000亿的目标也没有达到。

前面除了万科以外，是一个比一个猛，又猛得各有不同的碧桂园、恒大、融创。

2019年，宋广菊把重回前三的时间表拉长至3-5年。“目标是一个牵引，这过程中一定有很多客观情况因素影响，还是充满了希望。”

危机弯道，超不超？

理论上来讲，2020年应该是这个“希望”重新变大的一年。

去年5月，保利召开了周年股东大会。听完宋广菊谈疫情的影响和对未来的判断，一位保利地产发起股东的代表说：“宋总提到的，有产品力、有经营能力的企业，在疫情下确实是个化危为机的机会。”

“希望公司抓住机会，今年还有大半年，绝对是一个很好的抄底机会！”宋广菊简单地笑笑道了谢，没再说什么。

那时土地市场在疫情过后报复性回暖，房企抢地的队伍里，冲在前面的很多是国企背景的大房企，而保利排在了第一。

整个上半年，保利是房企中拿地最多的，金额达到689.16亿元，超出第二名中海100多亿。

但亿翰智库发布的一份报告中，分析了2017-2020年保利发展土地储备存续比，分别为4.05、3.31、2.60和2.25，呈现持续下降的趋势。这个指标是土地储备与当期销售面积的比值，能在某种程度上反映出企业销售的可持续性。这份报告的结论是，尽管上半年保利利用窗口期大量融资，拿地也积极，“但是和其他头部企业相比，公司目前的土地储备略显单薄，企业后续再提升规模和行业排名存在一定压力”。

到了2020年下半年，三道红线来了，之前大胆向前冲的竞争者们老老实实降杠杆，土地市场逐渐回归理性的时候，保利又加了一把油。年报的数据显示，去年三、四季度拓展金额占全年总投入的65%。

去年12月16日的临时董事会上，保利把2020年投资计划从3150亿元调整至3350亿元。

这部分钱，大概率是为了买地。其中很多地，价格还不低。

根据年报，去年保利拓展项目146个，新增容积率面积3186万平方米，拓展成本2353亿元，分别同比增长19%和51%。

这种趋势延续到了今年一季度。

根据中指研究院的数据，保利在2021年前三个月的新增货值，排在榜上第一位，随后是融创中国和绿城中国。拿地金额排在第二，在绿城之后。

土地市场大举收割带来的影响是，现金消耗。

2020年上半年，保利发展经营活动产生的现金流量净额为-252.44亿元，同比下降255.56%，全年数据翻红为151.5亿元，但仍同比下降61.31%。

即便如此，保利“三道红线”还是一条不踩，轻松列入绿档。

进也央企，退也央企

2016年11月29日午间，保利地产与保利置业宣布停牌。

两家一个在A股上市，一个在港股上市；一个是保利集团的全资子公司，一个是保利（香港）投资有限公司子公司，相当于保利集团孙公司，但都做房地产。

一直以来，“本是同根生”“左手打右手”的话，保利听了很多年。有的投资者向高管直言，“2015年是央企改革年，天时地利人和，过了这村就没这店，请问为什么在整合时间上遥遥无期?”

就在大家都以为终于要动真格的时候，当天晚上两家公司又宣布第二天复牌了，也就是说，重组的事，没成，原因是“条件尚不成熟”。

直到一年后，2017年底，保利地产官宣用51.53亿元间接收购保利置业股权。

根据当时保利地产的公告，股权转让一生效，保利地产就扛过整个保利集团境内房地产业务整合的大旗，未来保利系在境内新增的房地产开发项目都由保利地产为主开发。

2018年上半年，股权变更就完成了，但是整合远远没有像官方所言“进入尾声”。

保利置业的管理层在当年5月的股东会上说：“我们没有放弃在国内的地产业务。”8月份的业绩发布会上又强调，保利置业的管理团队、架构、主营业务都“没有变”，“内地的市场肯定是最主要的市场，无论是规模还是效益”。

也就是说，虽然整合了，但我还是我。

就在两家拉开整合大幕的几乎相同时段，宋广菊曾经承认，“碧桂园、恒大这些民营企业确实跑得很快”，随后分析了民营房企的优势，其中就包括，“机制较为灵活，可通过跟投、高薪制度聚拢人才”。

人才的问题只是一方面，双保整合的过程可以从某种程度上反映出来，央企保利面对的问题可能还会更多。

随着房企端的“三道红线”、银行端的“两个集中度”、地方政府端的“供地两集中”政策的相继落地，房地产长效机制的轮廓已经基本勾勒清晰，这是最新发布的《保利2020-2021年房地产行业白皮书》中的判断。

“房地产的环境和定位都发生了变化，氛围已经彻底转向。”IPG中国首席经济学家柏文喜对《凤凰WEEKLY地产》分析。

“资金端和市场端调控措施的双向挤压，已经迫使一些之前使用了永续债、明股实债等隐形杠杆冲规模的央企风险与杠杆暴露。下一步房地产央企如何走，恐怕不仅仅是自身冲规模抢夺行业地位与行业话语权的问题，也要看看行业氛围与政策导向，保利同样概莫能外。”他说。

面对可能的市场机会和资源，是进是退，前三还要不要回，保利面对的这道题，似乎正在变得越来越复杂。