说说回龙观的四大神盘
共 3148字，需浏览 7分钟
·
2021-06-21 15:38
回龙观有四个次新商品房小区，公园悦府，国风美唐，金域华府、领秀慧谷，这四个小区是回龙观区域品质最好的小区，当然我们也可以给它们排出名次。
这四个小区的共同点，纯商品房，年代新，品质好，物业好，符合很多年轻人对于未来居住小区的想象，也符合大家买房的要求，当然这四个小区的价格在回龙观区域也是最高的。
这四个小区，我都实地看过，身边也有朋友住在这几个小区，实地询问过他们的居住体验，所以写了这篇评测。如果你最近正在关注这四个小区的话，希望对你有所帮助。
1
领秀慧谷
领秀慧谷分为ABCD四个区，其中AB区是两限房，有电梯。不过AB区的位置比较差，离着北清路比较近，特别是第一排离北清路太近了，肯定会比较吵。
我们重点说说CD区，纯商品房。
领秀慧谷的优势在于小区环境和房子，或许有的人也发现了，领秀慧谷和西二旗的领秀新硅谷的外立面非常像，因为它们是同一个开发商北科建开发的。
领秀慧谷的一个优势在于这种低于11层的电梯洋房产品，已经很少能见到了。C区的园林环境也不错，楼道还铺有瓷砖，看起来建筑品质还是不错的。小区是由金地物业管理的，物业服务也不错。
另外让很多人心动的就是户型，不管是三居还是两居户型都不错，86平的两居南北通透，带阳台，卫生间也有窗户，在北京来看，这种户型可以说是非常优质了。不过要提醒大家的是，我实地看了后发现，因为现在的树长的比较高了，买这个小区尽量不要买楼层低的房子，会被挡光，采光有很大影响。
不过领秀慧谷的劣势也很明显，最让大家吐槽的两点，一是离地铁比较远，虽然介于生命科学园和朱辛庄站中间，但是离哪个站都不近。二是没有学校，好多年了这个问题一直没有解决，现在得益于回天计划，已经有学校的建设计划。但是我实地看过之后，发现幼儿园确实已经建起来了，可是学校却还是一片空地，照这个进度看等用上这学校，保守估计也得3年了。速度之慢，也是挺让人无奈的。
可能很多人来领秀慧谷这边，看到附近的环境都会有点失落，现在周边的配套还不太完善。附近的商业只能满足买个菜，买个水果啥的，缺乏有规模的超市，也没有品牌饭店。虽然说附近有个特别大的商场永旺，但还是有一段距离的，中间要跨过高速路。
如果对小区环境和户型比较看重，通勤又不依赖地铁的话可以考虑领秀慧谷。但是如果你有孩子，将来要考虑孩子上学的问题，保险起见，就不建议买这里了。
2
金域华府
金域华府和融泽嘉园在一个片区，要说这个片区的位置还是很不错的，紧邻海淀区，之前叫回龙观新村。现在这个片区主要的房子都是西城人民外迁的安置房，也就是融泽嘉园。
金域华府一共分三期，都是万科物业。看位置的话，一期最好，处于这个片区相对中心的位置，避免了高速和的城铁的噪音。但是一期有个缺点就是，回迁房和商品房合在一起，里面有5栋商品房，7栋回迁房，当时万科承接了政府一部分安置任务，有的人会比较介意这一点。虽然是同一个小区，不过商品房的质量和回迁房还是有区别的，建筑质量也要优于回迁房，户型的话商品房也会好一点，回迁房的户型中刀把多一点。
金域华府二期和三期是纯商品房小区，不过位置应该是这个区域中最差的，临近八高高速路，二期后面还有城铁，噪音还是比较明显的。二期一共是7栋楼，三期5栋楼，两个小区面积都不大，我严重怀疑万科当初拿了两块边角料地块。开发商当然也认识到了这一点，所以就得从别的方面下功夫了，相对来说，二期和三期的小区品质和物业管理都要更好一些，特别是三居的户型在北京市场应该算很不错的了。
个人观察关注回龙观的人提起这个小区的并不多，我觉得主要有两个原因：一是因为小区出房子量少，一期出的最多的也是回迁房，二期和三期小区本来就不大。加上小区业主大都是自住的，出房量少，成交数据自然也不高；二是因为价格高，去年的单价是6万多不到7万，现在的单价已经8万了。毕竟是昌平区，回龙观，很多人会觉得这个价格不值。
至于价格上涨，我也想了一下原因，虽然说金域华府二期和三期有噪音影响，但却是这个片区唯一的商品房小区，物以稀为贵，加上万科物业的加持，小区管理确实不错。虽然在回龙观属于最贵的，但是相比较同品质的海淀小区来说还是便宜的。
3
国风美唐
国风美唐是霍营的标杆小区，一共分为三期，一期最早建于12年，二期建于14年，三期建于16年。从外立面上看二期和三期是相同的，一期的风格跟其它两期不一样。
要论小区环境，三期最好，人车分流。一期和二期都不是人车分流，二期里面有三栋回迁房，不过是东西朝向的。一期有个很大的优势，就是户型好，两居的户型南北通透，所以售价上要相对高一些。二期因为有回迁房，并且出租房比较多，房价要相对便宜一点，不过差距不是很大。
很多人会拿美唐跟金域华府相比较，两个小区属于回龙观区域次新小区中位置最好的，但其实我觉得跟美唐更有可比性的是公园悦府。
美唐的优势在于离地铁近，去年林萃路也开通了，霍营地铁站又是8号线和13号线的换乘站，交通还是很方便的。要说地铁距离，其实二期离回龙观东大街站更近一些。
二期和三期的两居虽然也是全南户型，但是次卧的凹陷程度比金域华府好一些，有阳台，户型要比金域华府好。另外就是美唐的户型种类要多一些，还有一种90多平的小三居，选择性更多一些。
我特别喜欢国风美唐的小区环境，水系不错，楼间距大，外立面也比较清新，总高18层，比金域华府好。缺点是对口的霍营小学一般，其实大家都知道整个回龙观都没啥能称得上学区的地方，只是一些名校的分校给人的想象空间更大一些。再就是美唐周边的商业配套差一些，有点荒，现在来看这方面不如金域华府。
还有就是物业方面，首开的物业不如万科，管理上不如万科严格。
4
公园悦府
公园悦府这个小区真是让很多人纠结，爱的是离地铁站近，配套的清华附分校，商业也在建设中，号称5万平米的大公园，还有小型足球场，不管是大人运动踢球，还是小孩子玩耍，小区内就能满足，很多人实地看房后都爱了这大公园。小区人车分流，安全性高。
缺陷也很明显，地铁上盖，进小区要做电梯，据说地下是用几个大柱子架起来的，小区后面还是地铁的修理厂。虽然有的居民实际反应不会受影响，但是很多人还是会介意这一点，直接把这个小区pass。另外就是据很多小区业主反应小区的建筑质量不太好，隔音非常差。
之前是绿城物业，后来业主联合开发商一起把物业换成了万科，这样的话物业也不可挑剔。
另外，也让很多人嫌弃的就是户型和得房率。公园悦府一共分为三期，户型有所不同。要说户型，一期应该是最差的，两居的主力户型是80多平和90多平的，小区里面三居的户型和楼栋位置相对好一点，当然总价也更高。
二期是5栋塔楼，临街，而且楼下还有底商，户型种类要多一些。不过二期的硬伤也很明显，很多人不太喜欢塔楼，总感觉像是上个时代的产品。
等到了三期，户型上就变得正常了，两居以全南和东西南为主，三居的户型也非常方正，南北通透。而且三期不是地铁上盖，相对于一期来说没有地下停地铁这个缺陷，所以三期卖的也最贵。
因为二期和三期交房都比较晚，其实现在大家说的公园悦府普遍指的是一期，吐槽点也集中在一期，如果是买三期的话就好很多了。不过三期交房太晚，还不满五，现在也没啥房源。
公园悦府属于单纯看小区很不错，但是一出了小区看周边，心就得凉半截。或许开发商心里也很清楚，所以学校和商业都是开发商自己搞的，再配上大公园和好物业来补足缺点。
给大家准备了一份《刚需北京买房》系列文章，公众号后台点击或回复“北京买房”即可领取。