SKP深陷停工风波,杭州商业竞争这么卷?

联商网资讯

共 3219字,需浏览 7分钟

 · 2023-11-13

来源/联商网

撰文/小酒

杭州SKP可能遇到了麻烦。

近日,有关“杭州SKP停工”的消息不胫而走。有知情人士称“工地空无一人,一个多月了”“可能去筹钱了”。还有网友称,杭州SKP已经停工半年。

图源/萧山问政网友“自由de行走”

据多家媒体消息,目前杭州SKP项目已确定阶段性停工,工作人员透露:“项目一个月前已经停工,具体恢复建设日期待定。目前大门已经封闭,不允许车辆进出。”

有消息称,杭州SKP可能是因为部分股东资金问题、内部团队人员变动等原因而暂时性停工。

11月9日上午,针对此事,杭州钱江世纪城管委会回应称,SKP项目目前正筹备复工,管委会也将积极督促相关进展。而联商网曾多次联系SKP方面求证原因,截至发稿,未获回应。

作为颇具影响力的商业IP,杭州SKP自动工开始便牵动着众多人的心。公开资料显示,2021年5月7日,北京华联以48.3亿元拿下钱江世纪城核心商住地块,杭州SKP最终选址被敲定,同年12月22日正式动工,2023年5月完成首块底板浇筑。

根据规划,杭州SKP将建设约20万㎡的SKP高端时尚百货商场和4幢约30万的高端写字楼,打造集时尚、商务办公、高端酒店于一体的高品质核心商圈。且根据履约监管协议,杭州SKP的档次将不低于北京SKP,为北京华联迄今为止投资最大的重资产项目,预计将以SKP+SPK-S的模式呈现,成为杭州乃至浙江的顶级购物中心。

按照彼时规划来看,该项目预计将于2025年正式开业。

如此备受瞩目的商业项目当下停工,引发众多猜测。

有人认为杭州SKP受杭州大厦、杭州万象城“排他”影响,在重奢品牌招商方面受阻;有人认为重奢品牌在杭州大厦、杭州万象城以及湖滨银泰in77多有布局,或将不再寻求新的增量;有人则认为杭州的消费力有限,当下已有杭州大厦、杭州万象城,未来还会有杭州恒隆广场、杭州K11购物艺术中心、杭州IFC等,恐怕支撑不了这么多重奢购物中心。

当然,真相如何还不得而知,但停工的几种可能可以进行一番深入探讨。

01

店大欺客,客大欺店

联商高级顾问团成员王国平表示,在重奢品牌面前,购物中心没有话语权。

至于同城新设门店,王国平表示这是由重奢品牌对于市场的整体判断决定的,如若商场经营不善,有的重奢品牌会选择同城迁移至新设门店,不会跟着商场一起没落。例如早期一些百货引入的重奢品牌,后来选择迁移至购物中心。

那么商场所给予品牌的隐形优惠是否会构成“阶段性排他”呢?答案是不会,尽管这个优惠有时达上千万元。

众所周知,在招商时,为争取一些品牌入驻,购物中心会选择以免租金、装修补贴等方式给予品牌优惠。王国平透露,针对级别高的重奢品牌,商场给予的补贴有的会高达两千多万元,若要构建一个重奢矩阵,费用有时能达到几个亿。即便如此,在经营不善时,重奢品牌也是“说搬就搬”。

此外,由于重奢品牌位于金字塔顶端,对于中腰部品牌极具吸引力,待重奢成功入驻后,商场招商工作实则已经事半功倍,基于对重奢选址的信任,中腰部品牌甚至会主动入驻。如此一来,重奢品牌的话语权再度加码。

从重奢品牌所拥有的绝对话语权来看,杭州SKP在招商方面并不会受到来自杭州大厦、万象城的“威胁”,关键还是在于品牌。

此前,联商网顾问厉玲就一直指出,“店大欺客,客大欺店”也适用于购物中心与品牌商家,他们之间的关系微妙复杂,至于购物中心与重奢品牌间谁强谁弱,那也不一定,都有可能与解决方法。
02

奢牌开店谨慎

据联商高级顾问团成员潘玉明介绍,奢侈品开店需要考虑几大因素,一是高端消费能力,二是城市的中央商务区,三是交通便利,四是品牌授权机制不能有冲突。

但问题是,一个城市的奢侈品消费客群有限,品牌布局数量也有严格限制。以爱马仕专卖店为例,上海4家,北京3家,深圳2家,杭州目前有2家。与一线城市北京、上海相比,再叠加上海对杭州的辐射能力,未来杭州是否有必要开设第3家专卖店还有待考虑。

值得注意的是,同为新一线城市的成都也只开设了2家爱马仕专卖店,且第2家于今年10月在成都SKP刚刚开业。

杭州某购物中心负责人余华表示,每个重奢品牌的开店指标都不多,对城市选择严格,即使是强一线城市,也开店谨慎,开1-2家为主,同时需要考虑和各购物中心集团的整体合作,核心店铺的合约情况等多方面,而目前各购物中心集团项目遍地开花,远超过重奢品牌开店的实际需求,大部分情况下都是重奢品牌占据主动地位。

与此同时,他还表示,由于销售额的预估有不确定性,重奢品牌也不会对原有销售好的店铺轻易“挪窝”,由于其占据开店的主动地位,他会需要等新购物中心开业以后,上一段较长时间的围挡,观察一下新开商场整体情况、客质等,再做决策。这也是大家看到大量新开重奢场子一楼都是围挡的原因。

这与王国平观点一致,他也认为杭州SKP若想成功引入重奢品牌,需要证明自身的运作实力和快速盈利能力,这才是关键。

03

竞争对手林立

除了招商难题外,杭州SKP还面临着来自老牌重奢商场杭州大厦、杭州万象城的“挑战”,以及未来相继开出的杭州中心、杭州恒隆广场等多个综合体带来的压力。前者是由华润万象生活打造的万象城级的重奢商业体,计划今年年底前开业,后者传言也要被打造成重奢商场。
此外,杭州K11购物艺术中心、杭州IFC等也虎视眈眈。

诸多重奢商场入局,杭州能否“消化”掉?消费水平如何?

近期披露的胡润百富榜中,杭州有79位企业家上榜,占总人数的6%;财富总和近2万亿元,占总财富的8%。位列中国城市第五,仅次于北京、深圳、上海、香港。

另外,据杭州市商务局于2023年4月12日发布数据显示,综合各地统计局2022年统计数据,杭州以人均年消费46440元位居中国人均消费十强城市首位。据杭州统计局3月发布的国民经济和社会发展统计公报,2022年,杭州市全体居民人均可支配收入70281元,比上年增长3.8%,扣除价格因素实际增长1.4%;人均生活消费支出46440元,比上年增长4.1%,在全国人均可支配收入十强城市中位居第六。

公开资料显示,2022年,杭州大厦、杭州万象城年销售额均超百亿。其中,据杭州市商务局披露的数据显示,2022年杭州大厦香奈儿门店销售额达到18亿元,平均每天营业额高达490多万元。

综合来看,杭州高端消费潜力十分可观。

写在最后

杭州SKP停工是否会对杭州商业产生影响,潘玉明提出了自己的见解,他认为,此事对杭州商业应该没有什么影响,杭州的高端奢侈品类在杭州大厦、万象城、湖滨银泰已经基本展示出来,停工也可以理解为急流勇退。

此外,SKP在全国扩张过程中,在招商品牌的组织、国际商业渠道的风险方面已经有一定的压力。就算资金人力没有问题,在招商方面也会受到渠道品牌方的掣肘。当下正值生态冬季,国际品牌可能会收缩合作范围。

某资深商业地产业内人士表示,国内商业项目只有万达等个别企业能够做到大部分项目按计划开业,由于商业地产有其复杂性,所以延期属于正常现象,一般按计划开业属于超预期现象。

*文中余华为化名。

-End-
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