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最近10年政府一直在做房地产调控，近几年的力度也是越来越大，力求稳住房价。虽然政府做了很多调控，但是大家对于调控这一行为却是褒贬不一。
平时跟身边的朋友聊天，发现大家都知道房地产调控这回事，但对于具体的调控政策却了解的很少。我想通过这篇文章让大家对近十年的房地产调控发展有个初步、系统的了解。
正常来讲，我们国家的买房政策是这样的。购房者买房子只需要支付房产总价的30％作为首付款，最长可贷款年限为30年，然后每月按照4.6%的利率来偿还月供。从银行的贷款中还可以使用公积金，最多可使用120万，利率为3.2%。
按照这种方式，我们以一套总价200万的房子来估算。首付30%为60万，总计从银行贷款140万，贷款30年，每月的月供为7000元左右。
但是政府对房地产做了一系列调控，上面说的这个贷款方式，可能在三、四线城市还能实现。但是在一、二线城市除非你有首套资格，要不然已经基本不可能实现了。
北京一直被认为是全国楼市的风向标，从调控的力度上来看是全国最严厉的。从调控的时间上来说，也是全国最领先的。其它城市的调控政策也会参考北京。
在房价调控的力度上，我们可以根据城市级别来划分，把一线城市北上广深列为一档，把二线城市列为一档，不同档位的城市调控政策有很大的相似性。
在大家认知中的房地产调控应该是从2007开始，2007年到2010的这段时间，其实北京就已经发布了限购政策，主要有三点，一是外地户籍的在北京买房应该缴纳一年社保；第二是购买第二套房子的首付比例提高到40％；第三是买第三套房子，必须全款，不能有贷款了。
现在来看，这样的限购政策真的是太宽松了，对很多人来说，这个政策相当于完全没有约束。
而调控政策的转折点，是在2011年。
1、2011年
北京真正对大多数人有影响的限购发生在2011年2月，11年2月份北京对限购政策加码。第一次推行外地户籍在北京买房需连续缴纳五年社保，并且把二套房的首付比例提高到60%，二套房的贷款提高1.1倍。本市户籍的家庭已经拥有两套房的，不能在北京再买房了。
这个政策一直沿用至今。
相比较而言，最严格的就是连续五年社保，这个政策把刚需购房者的需求都推迟了，但也打压了投资需求。据统计，自推出这个政策后，北京的购房者中刚需比例占据90%以上。
从北京的房价走势来看，调控似乎并没有起到抑制作用。2011年北京房子的均价是26000元，2012年末涨到了3万元，等到2013年末则上涨到了4万元。
同样也是2011年2月，广州和上海也发布了限购政策。思路相同，同样是在社保上对买房者进行限制，不过上海、广州和深圳对外地户籍购房者的要求要比北京宽松很多，并没有要求连续社保，只要购房者在买房之日前2年累计缴纳一年社保即可，不要求连续。当然二套房的首付比例也提高到了60%，二套贷款利率提高1.1倍。
除了一线城市外，非本地户籍购房，缴纳一年社保，二套房首付比例60%。这一政策在2011年被很多二线城市广泛使用，如杭州、济南也都实行了这一政策。
2、2013年
2013年上海的房价由年初的24000元涨到30000。广州的房价由年初的17000涨到19000。这两个城市对限购政策加码。
上海对外地户籍的社保要求由一年调整为2年，广州对外地户籍的社保要求由一年调整为3年。两个城市对于二套房首付比例都由60%提高到70%。
3、2014年
限购政策的调整不仅跟房价有关，跟经济大环境也有很大的关系。
2014、2015年，全国很多城市的房产库存量比较大，据统计，15年全国商品房的待售面积为68000万平方米，达到历史新高。为了解决这个问题，政府开始放宽楼市的限购政策。
来自杭州的官方数据显示，2014年上半年，杭州商品住宅市场的供应量为435.93万平米，同比上涨6.14%。但是成交量却比去年同期下滑了34.74%，已经明显供大于求。库存去化周期达到了25个月。
14年杭州入市的所有新楼盘都在降价，有的楼盘降幅最大有33%，可能有的人还记得那时候杭州出现购房者打砸售楼处的新闻。
当然，杭州并不是个例，那时候很多城市的房地产市场都比较低迷。2014年上半年苏州住宅成交25693套，同比跌幅为10.75%。同期，温州的住宅去化周期长达45个月，全国最高。西安、沈阳、青岛等15个城市的去化周期也都超过了20个月。为了应对去库存的压力，2014年全国二线城市如杭州、济南、苏州、西安、厦门、宁波、沈阳等陆续有30个城市取消了限购。非本地户籍的购房者无需缴纳一年连续社保即可买房，同时降低了二套房的首付比例，对于买房者的购买套数也没有限制。取消限购之后，效果也是立竿见影，放松限购后杭州的日成交量相比限购时提高了72%。很多城市的成交量都出现了回暖迹象。2016年央行发布通告，调整了二套房的认贷标准。对于实施限购措施的城市，个人住房贷款政策按原规定执行。对于非限购的城市，只要你还清了房子的贷款，并且名下无房，那再次买房就可以算首套。并且降低了贷款的利率，利率为正常的0.7倍。而那时候国内实施限购的城市仅有五个，北京、上海、深圳、广州及三亚。三亚由于特殊的地理位置优势，在房产限购方面获得了跟一线城市相同的待遇。所以16年的时候，你在很多城市买房，例如杭州，只要首套的贷款已还清，并且房子已经卖出，那再买房即可算首套，首付30%。除了修改二套房的认定标准外，16年还有很多二线城市把首付降为20%或25%，例如青岛，成都、济南都把首套房的首付比例降为20%，二套房的首付比例降为30%。我们以单价12000一平米来估算，一套100平的房子估算，总价120万，首付20%也就是24万。现在来看那时候的买房成本确实是很低的。与二线城市的形成鲜明对比的是，16年一线城市中的上海和深圳，再次对限购政策加码。上海对于非本市户籍购房者缴纳社保的要求，由从自购房之日起前3年内累计缴纳2年，调整为自购房之日前连续缴纳满5年。深圳也在16年3月份，限购政策由1年社保调整为3年社保。我在查阅资料的时候很惊讶，本来一直以为上海和北京的政策应该是差不多的。没想到上海直到16年才实行了跟北京一样的连续5年社保的限购政策，两个城市在5年后才实现了同步。2017年对楼市来说是一个不平凡的年份，限购大幅加码的一年。首先出手的是北京，17年3月份北京发布了一系列限购加码的政策，其中包括离婚一年以上才算首套，商办住房不得出售给个人，非北京户籍的购房者在通州买房需要有通州连续缴纳3年社保的记录。二套房的购房者购买非普通自住房（新房）首付比例为80%。购房资格中原来规定的之前5年每年有个税记录即可，也改为了个税连续缴纳。贷款年限由30年缩短为25年。之所以推出这么严厉的限购政策，也是由于当时北京的房价上涨过快，15年北京的均价是4万，等到16年底已经涨到了6万一平。现实情况是很多小区的业主都发现自家的房价翻倍了。我一个同事15年买的北京某小区单价是3万多，等到16年底就已经涨到了6万，真是一个楼市非常疯狂的阶段。北京限购加码后，紧接着广州在17年3月出台政策对于非广州户籍的购房者需满足连续5年缴纳个人所得税或社保的条件，并且限购一套住房。天津也在17年4月对限购政策加码。对于外地户籍的购房者提出了2年社保的限制，二套房首付60%，贷款年限由30年调整为25年。不仅是一线城市，其实很多二线城市的房价上涨都是从16年下半年开始的。这里有个大背景是15年国家为了去库存，大力推进棚改，改造各类棚户区1800多万套，并且使用了货币化安置方式。这在后来被认为是推动那一轮房价上涨的重要动力。2016年，青岛的均价是9200元/平米，到2018年已经涨到了20000元/平米。2016年，济南的均价是8500元/平米，到2018年已经涨到了18000元/平米。我有个同事16年初在青岛以单价9000买的房子，等到17年已经涨到了16000元。所以17年推出限购政策的也不仅是一线城市，二线城市也在17年把限购政策调严了。2017年、2018年这两年主要是给楼市降温的，很多二线城市相继出台了限售政策。广州，厦门、成都、常州、东莞、扬州、济南、无锡、西安、南宁、重庆、南昌、桂林、宁波、昆明、大连、长春深圳、珠海、惠州、郑州、南京、武汉、贵阳、长沙、哈尔滨、成都不知道大家发现没有，虽然很多二线城市都推出了限售政策，但是北京和上海直到今天都没有面向住宅的限售政策。各个城市会根据自己的城市定位和长期发展来制定调控政策。由于北京和上海落户很难，想要依靠落户获取购房资格的人在极少数，所以对于已经落户的人再增加门槛没太有必要。而且对于没有户籍的外地人有连续五年社保的要求，也算很严格了，所以北京和上海一直没有发布过限售政策。而二线城市则不同，因为落户政策非常宽松，大家可以通过落户来获得购房资格，所以就采取了限售政策，来避免大家把买房当做投资。17年的调控政策推出后效果还是很明显的，北京房价一直处于阴跌的状态。很多二线城市也一直处于下跌状态。但是房价分化的比较明显，这种分化确实有南北之分。进入到20年，北方的城市还在阴跌中，南方的城市如深圳、上海、广州、杭州却出现了上涨的势头。20年深圳房价大涨，南山，福田，罗湖，宝安的房价都突破了六万。如果单看均价的话，深圳已经是全国房价最高的城市，把北京和上海甩在了身后。深圳的二手房均价要比北京高2万多，是广州的2.2倍，杭州的2.6倍。
深圳一直以来是一线城市中限购最宽松的城市。其实很多人都不关心深圳的限购政策，因为深圳一直秉持最宽松的落户政策，所谓的社保门槛完全可以通过落户解决。面对房价大涨，深圳政府在20年7月祭出了史上最严厉的调控政策。非深圳户籍的购房者须有连续五年的缴纳社保记录，即使有深圳户籍的，也需要落户满三年以上才有购房资格。离婚满三年以上才能算首套。这样一来深圳的限购政策终于跟北京和上海同步了。深圳调控后，20年下半年上海的房价也出现了涨幅。上海政府出手很快，房价上涨没几个月就对限购政策加码。基于之前的购房政策，追加一条离婚满三年以上才算首套，个人购买不足5年的住房，全额征收增值税。相当于增加了买房者的成本，以一套500万左右的房子为例，首付相当于增加了20多万。今年1月份杭州调控升级，对于落户未满5年的购房者仅限购买一套住房，购买中签率低于10%的新房，限售5年。这也是杭州在调控中第一次使用限售的方式。现在全国实施限购的城市已经超过40个，主要都是一二线城市，少数三线城市。国家对于房地产发展总的基调是“房住不炒”，房地产调控到今天，看得出来，各地政府对于调控手段的应用也更加成熟，主要体现在几个方面：第一是响应速度更快，房价上涨初期就快速出台了调控政策；第二是调控政策多样化，即使同一个城市也不再一刀切，不同的区域实施不同的限购政策。其实放眼全球，调控政策并不是我们国家的专属。德国，对开发商所售房子的价格有明显的限制，开发商定价过高，购房者可以起诉开发商，如售价超过政府认定合理价格的50%，开发商可能面临最高3年的监禁，已经上升到了犯法的范畴。韩国政府也曾出台了50多项政策来调控上涨的房价，例如增加保障房的供给，提高税收，增加购买和交易成本，购房新房不允许贷款，持有多套住房的业主卖房的时候收30%的收益税等等一系列措施。最大的差异是别的国家不会利用行政手段限制大家的买房自由。从结果上来看，德国和韩国的调控也没有抑制住房价的上涨。回顾过去十年，各个国家重要城市的房价都有不同程度的涨幅。借用学者们的一个观点，调控不是抑制房价不涨，只是降低房价上涨的速度。
