买了一个二手房，心好痛

最近在通州买了一套二手房，心好痛，有一些感悟，整理了一些和大家分享。

从今年年初开始有这个想法到8月底完成交易，中间经历了很多事情，做出了很多决策，其中有些决策做的比较糟糕，复盘一下，希望可以增进一点智慧。

第一个决策是要不要在这个时候买房子？

这个决策很重大，不同的人根据自己的情况会有不同的判断。我从15年硕士毕业到现在在北京工作刚好满5年了，搞得不是很好，积蓄不多，家庭条件也普通，加上父母的资助可能大概刚刚能够够到首付100万出头的房子。

当时其他相关信息是：性别男，年龄29。

我的决策是：买。

理由是：年轻的时候，有一个自己的房子带来的幸福感和收益是最大的，等年龄再大一些，这种幸福感会下降许多。

曾经看过陈志武教授的《金融的逻辑》一书，其中有关借贷消费的逻辑对我触动较深：一个人一生中在年轻的时候由于要买房要结婚要抚养孩子消费需求高但收入低，而中年和老年的时候没有太多的高消费需求却有很高的收入。年轻的时候一个人到处旅游会觉得很开心，而等到年龄大了则会觉得累得慌，年轻时候的消费会带来更大的幸福感。由于有这种支出和收入的时间差，因此通过房贷等方式实现跨越时间的价值交换把将来的钱匀一些到现在来花费是会整体提升一个人的幸福感的。

当然也有一些与之不同的观点：如过早买房背上房贷会让一个年轻人变得保守，不敢辞职，不敢冒险创业，失去更好的发展机会云云。北京房价现在普遍稳中有降，等过一两年再买价格会更美丽云云。

这些观点都有一定的道理。但结合个人的情况，我自己是一个典型的一有不爽就想辞职的那种类型，用房贷的压力克制这种裸辞冲动，可能从长期来看会对我的发展会是一个利好。还有就是北京的房价，根据现在保障实体经济的政策基调，我相信大概率这两年确实是会稳中有降的，这是我要承担的风险，很有可能还会下降10%到20%。但未来5年往上，北京由于其高新技术产业对人才的吸引力，大概率是会涨回来的。而我作为不专业人士，也没有把握能够成功抄底。所以就不去纠结房价走势的问题了。

第二个决策是买新房还是二手房？

我的决策是：买二手房。

第一理由同上，年龄大了，新房一般需要等一两年。

第二个理由是：新房的选择空间少。由于我习惯地铁出行，在地铁附近的新房就更加少了。

第三理由可能跟个人的风险偏好有关：二手房所见即所得，新房不确定性大一些，社区和配套的发展都有一定的风险。当然，新房的优势是普遍更加漂亮，更加干净，价格比同等条件下的二手房还会更加便宜一些。

第三个决策是买哪里的房子？

当时考虑过的地方有朝阳和通州。考虑到工作在望京，为了通勤时间考虑，我当时首选的其实是朝阳6号线沿线。在6月份的时候，我在朝阳6号线的常营地铁站附近短租了几个月，想平时去看看附近的房子。结果看了那边较新一些（2000年后）房子均价大概在5.1w，二居室的首付大概需要150万，有些cover不住。

6号线往通州那边的地铁沿线的房子基本就很少了。运河明珠那边有一些较新的房子，面积都较大，价格也超出了预算。

我爱我家的中介建议去八通线附近看看，说官方消息说八通线和1号线在这两年要贯通了，将来和6号线一样出行很方便。我去查了一下是真的，因此就开始主要看通州八通线附近的房子。

八通线附近从通州北苑到土桥这一块的房子均价大概在4.3w，二居室的价格基本在预算范围内。

第四个决策是买什么样的房子？

每个人对住房的需求可能会有些差别，看重的方面可能也有所不同。当时我的基本想法是：地铁附近，小两居，电梯房，房龄不要太老，装修较好，不要顶层不要底层。

之所以有这样的想法，我的考虑是这样的房子将来是比较好转手的。

曾经读过一些解读孙子兵法思想体系的文章。有一些观点对我影响较大。孙子兵法中有几个重要的思想：不战、不败、不致于人。所谓不战，就是避免使用战争的方式来达到目标。百战百胜，非善之善者也，不战而屈人之兵，善之善者。所谓不败，就是在战争中不要想着如何获得胜利，而是要想着如何让自己立于不败之地。昔之善战者，先为不可胜，以待敌之可胜。所谓不致于人，就是要始终把握主动权，拥有更大的选择空间。对于买房子来说，将来比较好转手的房子能够给你更大的选择空间。让自己处于兵法上的通形，进可攻，退可守。

从6月中旬到7月中旬，跟着我爱我家的中介大概去看了一个月左右的房子，梨园附近的新通国际花园，园景东区和园景西区，果园的新华联家园这几个小区的一些房子基本符合我的以上需求。

第五个决策是怎么谈房子的价格？

说实话，这个决策我觉得自己做的比较糟糕。

开始谈的是园景西区的一个两居室房子，78平，20层，挂牌价格是308万，大概比小区上的其他同户型的房子价格少10万左右。我姐姐也在北京工作，就带着一起去看看，帮我把把关。卖房的那个小哥说他们家要换房子，已经签了新房买房合同了，所以着急卖，308的价格已经比较实在了。我姐说，305可以吗，小哥说他觉得可以但是要和他媳妇商量一下。遗憾的是，小哥的媳妇已经在和链家的客户谈了。中间一度通过我爱我家的中介去联系谈价格，但是卖方在签约室手机信号被屏蔽了，根本打不通电话，最后还是被链家的客户买走了这个房子。当时的心情比较失落，中介说谈谈园景东区的几个房子怎么样，当时园景东区有3个相同户型的房子大概是我比较中意的，挂牌价格在295到300万之间，房子面积是67平。有两个是二层，这两个房子是精装修，另外一个在十层，属于简装。当天和这两个二层的房子卖家谈了一下价格，当时想以这个78平的房子的成交均价为参照，希望能谈到280万左右，但卖房子的两个房主一点儿也不愿意让价格，于是当天就回去了，感觉不是特别顺利。

过了没有几天，我爱我家的中介跟我打电话说我看中的东区的二层的其中一套又被链家的一个客户买了，成交价是293，当时搞得心情有些着急。就让中介再去和另外一个二层的去谈谈，另外的这个房子比成交的房子朝向好一些，装修好一些，当时希望能够以差不多的价格成交，或者以略高的价格295成交。但是卖方比较惜售，至多愿意以298万成交，搞得不是特别愉快。于是就跟中介说暂时不着急，再看看有没有更合适的房子，另外十层的这个房子先不谈了，免得谈崩了以后选择空间更少了。

当时的心态实际上是这样的：如果有特别合适，价格也很美丽的房子，那就果断出手。如果没有，那就再等等。此后中介一直在联系我去看房子，中间又去了一次，感觉没有一个满意的就回去了。然后过了一周中介又跟我说现在很多房子成交价和挂牌价差了很多，可以多看看多谈谈。当时感觉中介说的也很有道理，于是就又去看了，这次去看了园景西区的一套房子，又看了一下园景东区的十层的这个房子，感觉还是比较中意园景东区十层的这个房子。于是就约了卖方谈价格。当时的心态是这样的：看了好几次了，也没有看到更合适的房子，这套十层的房子虽然装修比二层成交的那套差一些，但是楼层比它好，挂牌价格295也和二层的这个的成交价293差不多，就买了吧，看来看去挺浪费时间精力的。介于上次报价较低没有谈成，怕这个也谈崩了，以后更不好谈了，我开始报价288，卖方说他的楼层比二层成交的那套293好，至少294。后来中介私下找卖方聊了一下，最后谈了一个中间价格291。

回头看看这个决策过程，过于仓促了。买房子这么一个重大的决策，一个人就这么快的决定了，没有多咨询有经验同学的意见建议，没有谨慎地对比几处房子的差异，存在了太多的认知盲点。直接的一个结果是，付出的价格至少比市场价多了6万到15万。这个房子的朝向是西北方向的，当时没有引起重视，实际上西北朝向的房子一般会比东南朝向的房子便宜好几万。此外，房子的装修属于简装，一般简装比精装的房子也是便宜好几万。当时看房子的时候没有对房子的细节过多地留意，这个房子的阳台，厨房和卫生间都有些损坏，住进去之后才发现，感觉很不好，自己真是一个憨憨啊。

真是应了那句老话：所有赚到的钱都是认知的变现。如果认知不够而又不自知，这个社会有100种方式来收你的智商税。现在，心好痛，真的。

以后如果有其他重要的决策，如果不是十万火急，都需要提前做足功课，并且参考多方面的意见。个人存在的认知盲点太普遍了，很容易被收割！

仅以个人惨痛的经历给大家树立一个负面的范例，希望大家可以从中吸取经验教训：重要事情，谨慎决策！